特集 アメリカ不動産投資

アメリカ不動産投資

近年、富裕層の間で注目を集め、実践する人も増えている海外不動産投資。世界経済の先行きが不透明な中、資産防衛を第一に考える方々にとっては、アメリカの不動産がやはり有力な投資対象となっている。先進国でありながら増え続ける人口と、それがもたらす堅調な住宅需要。不動産の取引環境も世界トップクラスの透明性を持ち、中古マーケットが成熟しているため、売却という出口戦略も立てやすい。もちろん、すべてが米ドル建て――。本特集では、現地在住のスペシャリストたちが、米国不動産の最新事情と、実際の投資する際のポイントを詳しく紹介する。

Amazon第二本社の設置 ニューヨーク住宅市場の動向は?
川上 恵里子
「職住近接」ライフでLICエリアに需要増の見込みアマゾンが第二本社設置先の一つにニューヨーク市、クイーンズ区ロングアイランドシティ(以下、LIC)を選んだことで、ニューヨーク界隈では早くも住宅市場への影響が出始めています。 アマゾンは第二本社キャンパスで平均年収15万ドル(約1,700万円)の25,000人の雇用を見込んでいますが、これらの社員は一体どこに居を構えるのでしょうか。今回は、2つの視点から有力候補となりそうな居住エリアを見ていきたいと思います。…
アメリカ不動産投資家なら知っておきたい「山火事」現地事情
呉 純子
カリフォルニア州で発生した「史上最悪の山火事」2018年11月8日木曜日、カリフォルニア州で大規模な山火事が発生しました。 まず、北部のビュート郡で「キャンプ・ファイア」という山火事が発生、その後拡大し、南部のロサンゼルス近郊・ベンチュラ郡で、「ウールジー・ファイア」「ヒル・ファイア」が発生しました。特に、前者2件が大きな山火事になっています。 計1万4500棟もの建物が破壊されており、火災面積としては「キャンプ・ファイア」が約15万3000エイカー(620…
米国「インダストリー不動産」の市場規模と稼働率は?
小川 謙治
ネット通販の業績が伸び、全米物流倉庫の家賃もアップ前回(『中国人投資家に売却の動き!? 揺れる「米国不動産市場」の現況』関連記事参照)は、中国人投資家が米国商業不動産市場で売却に転じたことを紹介しました。今回は、インダストリー不動産について見ていきましょう。 まずは、全米REIT協会が公表しているセクター別REIT保有物件の稼働率推移を見てみます。ここ数年、インダストリーREITのパフォーマンスは、共同住宅REITのそれを上回るようになりました。 着目す…
中国人投資家に売却の動き!? 揺れる「米国不動産市場」の現況
小川 謙治
13億米ドル分の不動産を中国人投資家が一気に売却!?前回(『成長にブレーキ!? 2018年以降の「米国REIT市況」』関連記事参照)は、2018年前半の米国REITの動きを紹介しました。今回は、中国人投資家が米国商業不動産市場で売却に動き出したことに着目していきます。 連載第44回(『2017年米国不動産市場における「外国人投資家」の動向』関連記事参照)で、米国不動産市場における外人投資家の動きを紹介しましたが、外人投資家の中でも、中国人はとりわけ大きな存在感があ…
不動産所得のはずが雑所得に!? ハワイ不動産投資に潜む落とし穴
田村 仁
売却時を見越して「所有名義」の決定をこれまで2回にわたって税理士法人アーク&パートナーズの代表税理士である内藤税理士と、ハワイ不動産の売却に関する税務、1031エクスチェンジや相続税対策としてのハワイ不動産など、日本人にとって盲点とも言えるトピックに触れてきました。そして、今回がいよいよ最終回です。これまで内藤税理士のところへ相談があった実際の事案の中から失敗談をご紹介し、所有名義の落とし穴から雑所得の危険性まで解説していただきます。  ◆…
専門税理士に聞く…ハワイ不動産売却時の譲渡益はどう決まる?
田村 仁
所有期間中の「修繕費用」も経費に計上可能ハワイ不動産を売却する際に、必ず直面する税金のお話。前回から引き続き、日本とハワイ両方の税務に詳しい、税理士法人アーク&パートナーズ代表税理士の内藤克税理士にお話を伺いました。 ◆所有期間の経費をしっかり管理しましょう 株式会社Crossover International代表取締役 田村仁 氏田村 実際に物件を売却したら、譲渡益を算出しなくてはならないと思いますが、その際どこまでを経費として扱えるのでしょうか? 内藤税…
成長にブレーキ!? 2018年以降の「米国REIT市況」
小川 謙治
REITを取り巻く状況は米国金利の上昇で大きく変化前回は、2017年度米国不動産市場における外人投資家の動向を、数字をもとに解説しました。今回は、2018年に入ってからの、米国REIT市況について見ていきましょう。 まずは、全米REIT協会から発表されている数字を見てみましょう。2018年5月末の全205銘柄の時価総額は、約10.9億米ドル(日本円で1ドル110.54円=1,205.1兆円)でした。一方、東証JREITの全59銘柄の時価総額は12.4兆円で、米国REIT市場が、日本のおよそ100倍の…
専門税理士に聞く・・・ハワイ不動産の「売却時にかかる税金」
田村 仁
物件の売却後は「4つの税務ポイント」が発生これまでハワイ不動産の売却に関して、各ステップを詳細に見てきました。前回は、「売主最終計算書」から、源泉税に加えて実際に発生する売却時の経費についても確認できました。ではここで、売却時に避けることができない税金についても見ていきましょう。 税金については税務のプロフェッショナルに聞くのが一番ということで、今回は、日本とハワイ両方の税務に詳しい、税理士法人アーク&パートナーズ代表税理士の内藤克氏に伺…
2017年米国不動産市場における「外国人投資家」の動向
小川 謙治
中国政府が「海外不動産投資に対する規制」を強化前回は、サンフランシスコ・ベイエリアに所在する、巨大IT企業3社の2018年第1四半期までの業績を紹介しました。今回は、2017年度米国不動産市場における、外国人投資家の動向を数字で追っていきましょう。 まずは、米国調査会社・RCA社が先週発表した、2017年第2四半期から2018年第1四半期に実施された、外国人投資家による米国不動産購入額の国別TOP10ランキングを見てみましょう。 ①カナダ・・・203②中国・・・89③シ…
ハワイ不動産の売却・・・「売主最終計算書」の見方
田村 仁
全ての費用項目が詳細に明記された「売主最終計算書」長期間にわたって連載させて頂きましたが、前回で不動産の売却が完了し、所有権移転登記の解説まで終わりました。 登記が完了すると、その取引で使用していたエスクローより、「Final Seller Statement(売主最終計算書)」という書類が発行されます。この書類には本取引で発生した全ての費用項目が詳細に明記され、不動産の売却に伴う税務申告作業でも使用する重要な書類になります。 では、実際にどのようなものか見…
ハワイ不動産の売却・・・所有権の移転に必要な書類とは?
田村 仁
取引を確実に遂行するための第三者機関「エスクロー」前回に引き続き、売却物件の売買契約の成立後、引渡までの必要手続きの中で、「②エスクローが指定した所有権移転登記必要書類の手続き」について見ていきましょう。エスクローから要求される必要書類の流れを、個人名義の場合と法人名義の場合とで比較しながら見ていきます。前回お伝えした通り、エスクローは不動産取引を安全に、確実に遂行するための第三者機関となります。買主からは所有後の名義を確定させる書類を…
ハワイ不動産の売却・・・売買契約の成立後、引渡しまでの流れ
田村 仁
エスクローオープン後、売主・買主の手続きがスタート今回は売却物件の売買契約の成立後、引渡しまでの流れを売主目線で見ていきます。 米国の不動産取引では、必ず取引の間にエスクローという第三者機関が入るため、取引を安全に進めることが可能です。売主としては所有権移転登記をしたのにも関わらず売却代金を受領できないとか、買主としては資金を支払ったにも関わらず登記がされないとか、そういったリスクがエスクローによってカバーされます。 売買契約が成立し、…
ハワイ不動産の売却・・・買主候補からの「オファー」への対応
田村 仁
一般的にはオファーを受けてから「交渉」がスタート今回は、いよいよ売りに出している物件を購入したいという買主候補が現れた場面です。 売主側のエージェントは、売主から預かった売却物件をマーケットに出し、購入希望者が見つかるまで様々なマーケティング活動を行います。買主側のエージェントが当該物件を自分の顧客へ提案し、興味を持ってくれたお客様に実際に物件を見てもらう機会を作ります。いわゆる物件の内見ですが、これをアメリカでは「Showing」と言います…
巨大IT企業の業績から占う「シリコンバレー不動産市場」の行方
小川 謙治
IT企業群に向かい風が吹くものの、株価は影響なし前回は、住宅価格上昇を引き起こしている、全米に広がる在庫住宅不足について検証しました。今回は、サンフランシスコ・ベイエリアに所在する、巨大IT企業3社の2018年第1四半期までの業績を見ていきましょう。 4月最終週から5月第1週にかけて、シリコンバレー不動産市場を牽引する巨大IT企業3社、アップル、グーグル、フェイスブックの2018年第1四半期決算が発表になりましたので、それらを簡単に下表にまとめてみました。…
ハワイ不動産の売却・・・「MLS」に登録される物件情報の具体例
田村 仁
売主側のエージェントが「MLS」に物件を登録・公開今回は、実際にご自身の物件がマーケットに出されたところからの流れです。前回取り上げました売買契約書を締結すると、売主側のエージェントがMLS(Multiple Listing Service)に当該物件を登録・公開します。 サンプルとして、弊社が媒介を受託した物件のMLSデータをご覧下さい。  [図表1]Trump 1909 MLS掲載情報  こちらがMLSに登録された情報です。下記の内容がこのデータに記載されています。●General Informa…
ハワイ不動産の売却・・・「媒介契約書」のチェックポイント
田村 仁
選定したエージェントと交わす「媒介契約書」前回に引き続き、ハワイ不動産の売却プロセスを解説します。 第26回から第28回までに、 ①現地エージェント選定②売却価格③仲介手数料率 が決まりました。いよいよ今回は、マーケットに出すための媒介契約書について見ていきましょう。 この合意した内容を、①で選定したエージェントと書面上で契約を交わさなければなりません。 「Honolulu Association of REALTORS(ホノルル不動産協会)」では、売買契約書同様に、媒介…
ハワイ不動産の売却・・・「仲介手数料率」を巡る最新事情
田村 仁
ハワイでは仲介手数料の全額が「売り主負担」に本連載の第26回でお伝えした通り、ハワイ不動産の売却にあたっては、 ①現地エージェント選定②売却価格③仲介手数料率④媒介契約期間 を最初に決めなければなりません。前回までに①と②についてはお話ししたので、今回は③仲介手数料率について見ていきましょう。 ハワイ不動産売却において、日本との大きな違いの一つとして挙げられるのがこの「仲介手数料率」です。 日本で中古物件を売買する際には「売り主」「買い主…
ハワイ不動産の売却・・・売出し価格はどのように設定するのか?
田村 仁
現在の売買動向から「最適な売却価格」を検討前回、ハワイ不動産の売却にあたって決めなければならないのは、大きく下記の4つとお話ししました。 ①現地エージェント選定②売却価格③仲介手数料率④媒介契約期間 今回は、②売却価格について見ていきます。前回、ご自身の物件を売却するためのエージェント選定の重要性について触れましたが、信頼できるエージェントが見つかったら、次に決めるのは「いくらでマーケットに出すのか?」ということです。 繰り返しお伝えし…
住宅価格の上昇が続く米国・・・「在庫住宅不足」の現状と分析
小川 謙治
リーマン危機以降、政府は返済能力の確認体制を強化前回は、この数年におけるサンフランシスコ(SF)市内の共同住宅市況を見ました。今回は、住宅価格上昇を引き起こしている全米に広がる、在庫住宅不足について説明します。 まずは、1980年代からの全米戸建住宅価格の加重平均価値(ケースシラー戸建住宅指数)推移のグラフです。サブプライムローン問題から派生した、リーマン危機後の住宅市場大幅下落した5年間以外、住宅価格は一貫して長期上昇トレンドの軌道にあるこ…
ハワイ不動産の売却・・・現地「エージェント」の選び方
田村 仁
売却時に注意すべき「4つのポイント」前回までは、ハワイ不動産の市況や購入までのプロセスを紹介してきました。今回からは、「所有後」に焦点をあてて解説していきたいと思います。 憧れのハワイに不動産を所有する方法について様々な情報が入手可能かと思いますが、不動産は購入して終わりではありません。むしろ、購入後の「保有期間」が最も長くなりますし、“自宅ではない不動産”として所有される以上、「売却」も視野に入れておく必要があります。本連載第11回から…

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