特集 アメリカ不動産投資

アメリカ不動産投資

近年、富裕層の間で注目を集め、実践する人も増えている海外不動産投資。世界経済の先行きが不透明な中、資産防衛を第一に考える方々にとっては、アメリカの不動産がやはり有力な投資対象となっている。先進国でありながら増え続ける人口と、それがもたらす堅調な住宅需要。不動産の取引環境も世界トップクラスの透明性を持ち、中古マーケットが成熟しているため、売却という出口戦略も立てやすい。もちろん、すべてが米ドル建て――。本特集では、現地在住のスペシャリストたちが、米国不動産の最新事情と、実際の投資する際のポイントを詳しく紹介する。

2017年米国不動産市場における「外国人投資家」の動向
小川 謙治
中国政府が「海外不動産投資に対する規制」を強化前回は、サンフランシスコ・ベイエリアに所在する、巨大IT企業3社の2018年第1四半期までの業績を紹介しました。今回は、2017年度米国不動産市場における、外国人投資家の動向を数字で追っていきましょう。 まずは、米国調査会社・RCA社が先週発表した、2017年第2四半期から2018年第1四半期に実施された、外国人投資家による米国不動産購入額の国別TOP10ランキングを見てみましょう。 ①カナダ・・・203②中国・・・89③シ…
ハワイ不動産の売却・・・「売主最終計算書」の見方
田村 仁
全ての費用項目が詳細に明記された「売主最終計算書」長期間にわたって連載させて頂きましたが、前回で不動産の売却が完了し、所有権移転登記の解説まで終わりました。 登記が完了すると、その取引で使用していたエスクローより、「Final Seller Statement(売主最終計算書)」という書類が発行されます。この書類には本取引で発生した全ての費用項目が詳細に明記され、不動産の売却に伴う税務申告作業でも使用する重要な書類になります。 では、実際にどのようなものか見…
ハワイ不動産の売却・・・所有権の移転に必要な書類とは?
田村 仁
取引を確実に遂行するための第三者機関「エスクロー」前回に引き続き、売却物件の売買契約の成立後、引渡までの必要手続きの中で、「②エスクローが指定した所有権移転登記必要書類の手続き」について見ていきましょう。エスクローから要求される必要書類の流れを、個人名義の場合と法人名義の場合とで比較しながら見ていきます。前回お伝えした通り、エスクローは不動産取引を安全に、確実に遂行するための第三者機関となります。買主からは所有後の名義を確定させる書類を…
ハワイ不動産の売却・・・売買契約の成立後、引渡しまでの流れ
田村 仁
エスクローオープン後、売主・買主の手続きがスタート今回は売却物件の売買契約の成立後、引渡しまでの流れを売主目線で見ていきます。 米国の不動産取引では、必ず取引の間にエスクローという第三者機関が入るため、取引を安全に進めることが可能です。売主としては所有権移転登記をしたのにも関わらず売却代金を受領できないとか、買主としては資金を支払ったにも関わらず登記がされないとか、そういったリスクがエスクローによってカバーされます。 売買契約が成立し、…
ハワイ不動産の売却・・・買主候補からの「オファー」への対応
田村 仁
一般的にはオファーを受けてから「交渉」がスタート今回は、いよいよ売りに出している物件を購入したいという買主候補が現れた場面です。 売主側のエージェントは、売主から預かった売却物件をマーケットに出し、購入希望者が見つかるまで様々なマーケティング活動を行います。買主側のエージェントが当該物件を自分の顧客へ提案し、興味を持ってくれたお客様に実際に物件を見てもらう機会を作ります。いわゆる物件の内見ですが、これをアメリカでは「Showing」と言います…
巨大IT企業の業績から占う「シリコンバレー不動産市場」の行方
小川 謙治
IT企業群に向かい風が吹くものの、株価は影響なし前回は、住宅価格上昇を引き起こしている、全米に広がる在庫住宅不足について検証しました。今回は、サンフランシスコ・ベイエリアに所在する、巨大IT企業3社の2018年第1四半期までの業績を見ていきましょう。 4月最終週から5月第1週にかけて、シリコンバレー不動産市場を牽引する巨大IT企業3社、アップル、グーグル、フェイスブックの2018年第1四半期決算が発表になりましたので、それらを簡単に下表にまとめてみました。…
ハワイ不動産の売却・・・「MLS」に登録される物件情報の具体例
田村 仁
売主側のエージェントが「MLS」に物件を登録・公開今回は、実際にご自身の物件がマーケットに出されたところからの流れです。前回取り上げました売買契約書を締結すると、売主側のエージェントがMLS(Multiple Listing Service)に当該物件を登録・公開します。 サンプルとして、弊社が媒介を受託した物件のMLSデータをご覧下さい。  [図表1]Trump 1909 MLS掲載情報  こちらがMLSに登録された情報です。下記の内容がこのデータに記載されています。●General Informa…
ハワイ不動産の売却・・・「媒介契約書」のチェックポイント
田村 仁
選定したエージェントと交わす「媒介契約書」前回に引き続き、ハワイ不動産の売却プロセスを解説します。 第26回から第28回までに、 ①現地エージェント選定②売却価格③仲介手数料率 が決まりました。いよいよ今回は、マーケットに出すための媒介契約書について見ていきましょう。 この合意した内容を、①で選定したエージェントと書面上で契約を交わさなければなりません。 「Honolulu Association of REALTORS(ホノルル不動産協会)」では、売買契約書同様に、媒介…
ハワイ不動産の売却・・・「仲介手数料率」を巡る最新事情
田村 仁
ハワイでは仲介手数料の全額が「売り主負担」に本連載の第26回でお伝えした通り、ハワイ不動産の売却にあたっては、 ①現地エージェント選定②売却価格③仲介手数料率④媒介契約期間 を最初に決めなければなりません。前回までに①と②についてはお話ししたので、今回は③仲介手数料率について見ていきましょう。 ハワイ不動産売却において、日本との大きな違いの一つとして挙げられるのがこの「仲介手数料率」です。 日本で中古物件を売買する際には「売り主」「買い主…
ハワイ不動産の売却・・・売出し価格はどのように設定するのか?
田村 仁
現在の売買動向から「最適な売却価格」を検討前回、ハワイ不動産の売却にあたって決めなければならないのは、大きく下記の4つとお話ししました。 ①現地エージェント選定②売却価格③仲介手数料率④媒介契約期間 今回は、②売却価格について見ていきます。前回、ご自身の物件を売却するためのエージェント選定の重要性について触れましたが、信頼できるエージェントが見つかったら、次に決めるのは「いくらでマーケットに出すのか?」ということです。 繰り返しお伝えし…
住宅価格の上昇が続く米国・・・「在庫住宅不足」の現状と分析
小川 謙治
リーマン危機以降、政府は返済能力の確認体制を強化前回は、この数年におけるサンフランシスコ(SF)市内の共同住宅市況を見ました。今回は、住宅価格上昇を引き起こしている全米に広がる、在庫住宅不足について説明します。 まずは、1980年代からの全米戸建住宅価格の加重平均価値(ケースシラー戸建住宅指数)推移のグラフです。サブプライムローン問題から派生した、リーマン危機後の住宅市場大幅下落した5年間以外、住宅価格は一貫して長期上昇トレンドの軌道にあるこ…
ハワイ不動産の売却・・・現地「エージェント」の選び方
田村 仁
売却時に注意すべき「4つのポイント」前回までは、ハワイ不動産の市況や購入までのプロセスを紹介してきました。今回からは、「所有後」に焦点をあてて解説していきたいと思います。 憧れのハワイに不動産を所有する方法について様々な情報が入手可能かと思いますが、不動産は購入して終わりではありません。むしろ、購入後の「保有期間」が最も長くなりますし、“自宅ではない不動産”として所有される以上、「売却」も視野に入れておく必要があります。本連載第11回から…
全米一高い!? サンフランシスコ市内の「共同住宅市場」の現況
小川 謙治
高い家賃を払える「高所得者」の雇用が頭打ちに?前回は、戸建て転売事業者に対する不動産融資に関する、過去1年間の市況変化について触れました。今回は、ここ数年におけるサンフランシスコ市内の共同住宅市場について振り返ってみます。 [図表1]サンフランシスコ市内家賃推移Zillow社データをベースに筆者が作成 上記グラフは、サンフランシスコ市内の共同住宅家賃(2ベッドルーム)の推移です。2011年7月の3,027米ドルを底に、2015年12月には4,796米ドルまで約60%と…
米国における「戸建て転売事業者向け不動産融資」の現状
小川 謙治
米国株式相場急落の一因とされる米長期金利の急上昇前回は、サンフランシスコ・ベイエリアにおける、地球温暖化による慢性的な水没予想地区について説明しました。今回は、戸建て転売事業者に対する、不動産融資に関わる過去1年間の市況変化について見ていきましょう。 2月2日に米労働省が発表した1月の雇用統計では、20万人の雇用者増加という予想以上の強い数字が発表される一方、米長期金利の急上昇を嫌気し米株式相場が急落しました。 この背景には、昨年9月あたりか…
地球温暖化の影響!? サンフランシスコ「浸水」の危険性を探る
小川 謙治
必ず調べたい「洪水の危険性がある」地区前回は、商業向け短期つなぎ不動産融資の仕組みについて説明しました。今回はサンフランシスコ・ベイエリアにおける、地球温暖化による慢性的な水没地区についてお話しいたします。 米国南部・中西部では、秋のハリケーン・シーズンに大きな被害を受ける傾向にありますが、米国西海岸は雨季になる冬から春にかけて被害を受けます。 特に北部のワシントン州からオレゴン州にかけては、しとしとと雨が降る日が多くなりますが、サンフ…
米国の「商業向け短期つなぎ不動産融資」の仕組み
小川 謙治
キャッシュフローを生まない物件は融資面で厳しいが・・・前回は、米国での商業不動産融資の種類とプレーヤーについて解説しました。今回は、具体的な案件を例に、商業向け短期つなぎ不動産融資の目安とその仕組みについて説明します。 11月中旬、筆者はネバダ州ラスベガスのホテルで行われた不動産貸金業者協会(AAPL)の年次カンファレンスに、情報収集・ネットワーキングのため出席してきました。全米から不動産転売事業者、開発業者、貸金業者、サービスプロバイダー約…
アメリカの「EB-5投資永住権プログラム」申請手続きの流れ
國井 靖子
担当弁護士と共に「投資先プロジェクト」を選定第2回ではプログラム誕生の背景や参加基準について説明しましたが、最終回の第3回は、申請手続きの流れやEB-5の対象となる投資物件についてお話していきましょう。 EB-5投資永住権プログラムの手続きに先立ち、まずは移民申請を行う弁護士と投資先プロジェクトの選定を行います。弁護士との契約が済んだら、担当弁護士の指示に従って移民申請に必要な書類収集を行い、申請書類の作成に取り掛かっていきます。投資実績も申請書…
アメリカ不動産投資・・・日本国内で納める税金の概要
井上 由美子
保有・売却時における「収益」が課税対象に日本国内に居住している方の場合、たとえ投資対象が海外の不動産であっても、そこで発生する賃貸収入や売却益に対しては、日本国内で確定申告を行い、納税する必要があります。どのような税金がかかるのか、細かく見ていきましょう。 アメリカの不動産購入時には、日本国内でも税金がかかることはありません。注意すべきは保有時と売却時で、それぞれインカムゲインとキャピタルゲインが発生した際に、その収益が課税対象となりま…
トランプ大統領も宿泊 「Ritz Waikiki」の最新売買事情
田村 仁
全てが分譲型、階数によって4つのグレードに分類連日、新聞やニュース番組を賑わせていたトランプ大統領の初来日。北朝鮮問題をはじめとして、日米安全保障や経済分野における通商問題なども話題になりました。都内の警備体制もかなりの規模だったようです。そのトランプ大統領ですが、2017年11月5日の来日前に立ち寄ったのがハワイのオアフ島です。 トランプ大統領はハワイ時間の11月3日にハワイに到着し、11月4日には出発したのですが、どこに滞在したかご存じでしょうか…
アメリカ不動産の売買・保有時に発生する税金の概要
井上 由美子
「外国税額控除」の制度により二重課税を回避日本に居住する日本人が、アメリカの不動産投資を行う場合には、賃貸収入が発生する現地アメリカではもちろんのこと、居住地である日本においても申告・納税する必要があります。 日本における課税を「居住地国課税」、保有する不動産のあるアメリカにおける課税を「源泉地国課税」と呼びます。日本とアメリカは「租税条約」により、二重課税を回避するよう定められています。また、源泉地国課税された税金を居住地国課税に反映…

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