特集 アメリカ不動産投資

アメリカ不動産投資

近年、富裕層の間で注目を集め、実践する人も増えている海外不動産投資。世界経済の先行きが不透明な中、資産防衛を第一に考える方々にとっては、アメリカの不動産がやはり有力な投資対象となっている。先進国でありながら増え続ける人口と、それがもたらす堅調な住宅需要。不動産の取引環境も世界トップクラスの透明性を持ち、中古マーケットが成熟しているため、売却という出口戦略も立てやすい。もちろん、すべてが米ドル建て――。本特集では、現地在住のスペシャリストたちが、米国不動産の最新事情と、実際の投資する際のポイントを詳しく紹介する。

世界中の投資家が注目・・・アメリカの「ターンキー物件」の概要
山崎 美未
購入したその日から家賃が入るシステム初めて海外不動産投資をする日本人の投資家が失敗しやすいのは東南アジアに多い「プレビルド(まだ建築が完成していない物件)」への投資や修理をしていない安いだけのぼろ物件を買ってしまい、現地の信頼できる修理業者を見つけられない、見つけたとしても実際に現地で英語で修理の監視ができない、といったパターンです。そこで日本在住の投資家の方々には、「Turn Key(ターンキー、鍵を回すだけで入れる家の意味)物件」への投資を…
米国移住の選択肢の一つ「EB-5投資永住権プログラム」とは?
國井 靖子
「ロングステイ」のためのビザが存在しないアメリカ将来は、ハワイに住みたい。これからを生きる子どもにはグローバルに育ってもらいたい。日本の将来が心配だから、いざという時のために他国への移住の選択肢を持っていたい・・・。日々、そんな風に思われている方も少なくないと思います。しかし、一体どうすれば、アメリカに移住ができるのでしょうか? 実は、ハワイを含め、アメリカに長期滞在しようとした場合、きちんと目的にあったビザを取得する必要があります。ア…
専門業者も存在・・・アメリカ不動産の「ターンキー物件」とは?
呉 純子
テナントの入居までコーディネートしてくれる物件アメリカでは、キャッシュフローが得られる収益物件が常に人気で、これが他の資産オプションよりも多くの利益をもたらしている場合もあります。不動産投資はキャッシュフローだけではなく、減価償却の優遇策、インフレ対策へのヘッジ、経費面の優位性など様々な利点をもたらします。 しかし、理想的な収益物件を手に入れるには壁もあります。始めるのは容易でも、避けられない失敗もあります。何百万円もの損をしてしまうこ…
米国不動産投資における「地震」のリスクとその対策
小川 謙治
日本同様、地震が多い「カリフォルニア州」前回は、米国不動産投資における山火事のリスクと対策について説明しました。今回は地震についてお話します。 日本は地震が多い土地ですが、カリフォルニア州も日本同様地震が多いと言えます。筆者もロサンゼルス駐在時代、1994年にノースリッジ地震を経験しました。 ロサンゼルス北部サンフェルナンドバレー地区を震源地とし、マグニチュード6.7、被害総額はカリフォルニア州史上最大のおよそ1.3〜2.2兆円に上りました。いくつ…
書籍『戦略的アメリカ不動産投資』が想定する読者層とは?
井上 由美子
余裕資金のない方には勧められないアメリカ不動産投資――どんな人に『戦略的アメリカ不動産投資』を読んでもらいたいと考えていますか? 井上 もちろん、多くの人に読んでもらって、アメリカ不動産投資に興味を持ってもらえたらありがたいです。ただ、実は我々、オープンハウスのウェルス・マネジメント事業部では、すべてのお客様に対してアメリカの不動産を紹介しているわけではありません。お客様によっては「お勧めできません」とアドバイスさせてもらうこともあるの…
マンハッタン「チェルシー」地区の最新不動産事情
川上 恵里子
ハドソンヤード再開発プロジェクトが進行中今回は、マンハッタンのチェルシー(Chelsea)についてご紹介します。  チェルシーは、5番街より西側からハドソン川沿いまで、南端は14丁目、東端は34丁目付近までの地域で、マンハッタンを東西に走る23丁目付近が中心地です。 北端の34丁目付近の10番街から西側は現在、ハドソンヤード再開発プロジェクト(Hudson Yards Redevelopment Project)と呼ばれる、最先端のテクノロジーを駆使した住居、オフィス、ホテル、商業施設、…
「売却時の流動性」に見るメンフィス不動産投資の優位性
柳原 大輝
現地の投資家のみならず、世界の投資家も売却先に前回は、『発展途上国 東南アジア不動産』VS『先進国  メンフィス不動産』をテーマに、「プレビルドが一般的な東南アジア不動産は、利回り5%と書いてあっても、5年後にやっとキャッシュフローが回るため、実質的には年利は1%になってしまう。一方メンフィス不動産は入居者付きで引き渡すため、5%の利回りが即日発生し、5年後には25%の利回りとなる。よって5倍もの利回りの差が生まれる。」という「投資回収までの時間」…
アメリカ不動産の保有 管理を委託する会社の選び方
井上 由美子
アメリカとの距離と時差が「管理」の大きな障害に物件の引き渡しが完了し、晴れてアメリカ不動産のオーナーになると、当面は賃貸経営によるインカムゲインによる収益を得ていくことになります。しかし、何もしないで空室が埋まるわけではありません。もし、入居者が見つかっても、家賃の回収や物件の管理維持、あるいは住民がトラブルを起こした際の対処など、「大家」としての様々な管理業務が発生します。もちろん、遠く離れた日本に住んでいる場合、ご自身で現地対応にあ…
アメリカ不動産の購入 第三者機関「エスクロー」とは?
井上 由美子
手付金等はエスクロー会社の口座に振り込む売買契約の成立後、一般的には、およそ1週間以内に手付金を支払う必要があります。その際、資金や必要書類のやりとりはもちろん、不動産登記に関わる事務処理のすべてを「エスクロー」という第三者機関に託し、引き渡し前の実務を進めることになります。したがって、手付金はエスクロー会社の口座に振り込まれ、売り主との間で直接、金銭の授受を行うことはありません。 一般的に、エスクローの機関は売り手のエージェントが指定…
減価償却で課税所得を圧縮 アメリカ不動産投資の税メリット
柳原 大輝
日米で大きく異なる「建物」の価値消費税、所得税、贈与税、相続税・・・近年の日本では増税が相次ぎ、もはやブームの様相を呈しています。昨年までは、太陽光パネル投資などによる節税対策が流行っていましたが、国の助成金や控除もピークを越え、すでに過去のものとなってしまいました。 節税対策を考えている方々には、課税所得の高いサラリーマンの方や、事業の税金に悩む会社経営者の方など、その立場も状況も様々ですが、そういった方々に適した、収入アップも狙える…
NY郊外、メンフィス・・・アメリカ地方都市の物件が狙い目な理由
山崎 美未
驚異的な利回りを出したNY郊外の「抵当流れ物件」ゴールドオンライン読者の皆さま、初めまして。Win/Win Properties, LLCのパートナー/マネージングディレクターの山崎美未(みみ)と申します。アメリカでのビジネスオーナー歴11年、そして個人でのアメリカ不動産投資歴8年の「不動産投資オタク」でもあります。自己紹介を兼ねて、少し私のヒストリーを紹介させてください。もともと私は、不動産投資なんて自分には縁のない話だと思っていました。しかし、独身の女性の友人…
米国不動産投資で避けるべき「放射能汚染」のリスクがある地域
小川 謙治
ネバダ州より「北東側の周辺州」に多い放射性物質現在、北朝鮮の核実験動向が、全世界の注目を浴びています。そこで今回は、米国における放射能汚染地域について着目しましょう。 原発事故・核実験等による放射能汚染と放射性降下物が、長期的で深刻な医学的影響をもたらすということはよく知られています。当然その地域は人間の住む場所にはなりえず、不動産的な価値はないに等しいと考えられます。したがって、そういった場所での不動産投資は回避すべきでしょう。 では…
日本が3年連続1位 ハワイ不動産を買っている外国人とは?
田村 仁
この10年で一気に身近になった海外不動産投資誰しもが憧れるリゾート、ハワイ。 ハワイに別荘を持つことを夢見ている方も多いかと思います。 ここ10年の間に、日本人の海外不動産に対する考え方、特に心理的なハードルは非常に低くなってきたのではないでしょうか。海外不動産になると、どうしても言語の問題や、商慣習の違いがあり、日本で取引するようには簡単にいかなかったと思いますが、近年は海外不動産を取り扱う日本の不動産会社も増え、日本人エージェントによる…
米国との比較で見る、日本の不動産が投資先として劣後する理由
小川 謙治
安易な円安誘導の反動で、急激な円高を招く可能性も今回はサンフランシスコ・ベイエリア不動産情報から若干離れて、米国不動産投資に関して、日本人が陥りがちな投資判断について日米比較で解説します。今回取り上げるテーマは、為替相場、および経済成長(所得増加)の担い手の有無についてです。 現状の為替相場が、日本人の投資判断に与える影響は大きいと筆者はみています。アメリカ人とは違った投資感覚を持って、米国不動産に対して投資判断しているわけです。持続的…
日本在住の個人が米国不動産の購入で利用できるローンとは?
ニック 市丸
米国不動産担保ローンを取り扱う金融機関がある!?テキサスで投資用不動産を購入するにあたって、日本在住の個人がアメリカの金融機関からローンを借りるのはかなり難しいでしょう。  しかし、日本の金融機関でなら借りられる可能性があります。ある金融機関では2年前から、米国不動産担保ローンの取り扱いを開始しています(図表1〜3)。  [図表1]国内金融機関による「米国不動産担保ローン」の概要①  [図表2]国内金融機関による「米国不動産担保ローン」の概要…
「気候」という要素が米国の不動産価格に与える影響
小川 謙治
身体によい気候が影響? 地価が高いCF州南部筆者は、1993年から2000年までロサンゼルスに7年駐在していました。駐在前にいた職場の上司から「ニューヨークでポジションの空きがでるがどうか」という話を頂いたものの、カリフォルニア州駐在を希望していた筆者は丁重にお断りしたのです。 その当時、カリフォルニア州で不動産関連業務をやりたかったという希望もありましたが、出張でちょくちょく出かけていたロサンゼルスからサンディエゴにかけての、太陽が眩しく甘い香り…
テキサスでの不動産投資 まず何をすべきか?
ニック 市丸
インターネットを駆使した「情報収集」からスタートこれまでご紹介してきた連載から(連載タイトル:米国不動産投資の大本命―テキサス不動産の最新事情)、テキサスの地理と主要な大都市の状況がおわかりいただけたでしょうか。具体的な物件のイメージをお持ちいただけたのではないかと思います。 次は、実際にテキサスでの不動産投資を思い立ったら何をすべきかについて、説明しましょう。  まず必要なのは、情報収集です。どの都市でどのような物件が売り出されている…
2016年第4四半期 SFベイエリアの不動産市況を動かした要因
小川 謙治
増加するシリコンバレー地区の「ベンチャー」への投資前回は、米国都市圏における知的労働者階層の割合が、不動産価格にどのような影響を与えているかを検証しました。 今回は、サンフランシスコ・ベイエリア不動産市況に影響を与えていると思われるいくつかの要因について、2016年第4四半期の数字をアップデートしていきます(2016年第2四半期の数字は連載第19〜21回、2016年第3四半期の数字は連載第24回をご参照ください)。 まずは、2017年1月末の世界時価総額トップ10…
米国の「知的労働者階層」の割合と不動産価格の関係
小川 謙治
知的労働者階層が多い地域は不動産価格の上昇も速い前回は、米国主要都市の不動産開発に関わる許認可取得難易度を示す指標と、不動産価格との相関関係を説明しました。今回は、米国主要都市圏における知的労働者階層(以下「クリエイティブ・クラス」という)割合が、不動産価格にどのように影響を与えているかを検証します。 米国都市社会経済学者でリチャード・フロリダ氏が、都市経済の成長モデルとして、クリエイティブ・クラスに着目、その実証的研究と体系化を行って…
アメリカ不動産の購入 できる限り安値で仕入れるには?
井上 由美子
まずは「オファーシート」の提出からスタートここでは、売買契約が成立するまでの一般的な流れを説明します。公開された情報の中から目星をつけた物件に対し、オファーを入れるところから交渉がスタートします。アメリカの不動産取引では、買い手、売り手それぞれに仲介者、すなわちエージェントがつきます。そのため、売り手側のエージェントに対し、購入希望額、引き渡し希望日、そして融資が希望か、現金で購入するのかといった支払い条件を記載したオファーシートと呼ば…

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