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売却時に注意すべき「4つのポイント」
前回までは、ハワイ不動産の市況や購入までのプロセスを紹介してきました。今回からは、「所有後」に焦点をあてて解説していきたいと思います。
憧れのハワイに不動産を所有する方法について様々な情報が入手可能かと思いますが、不動産は購入して終わりではありません。むしろ、購入後の「保有期間」が最も長くなりますし、“自宅ではない不動産”として所有される以上、「売却」も視野に入れておく必要があります。本連載第11回から第18回にわたり、購入方法について売買契約書を含めて解説しましたが、今回からは、不動産を売却する時のプロセスについて見ていきましょう。
一体、ハワイの不動産はどうやって売却するのでしょうか？
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売却にあたって決めなければならないのは、大きく下記の4つです。
①現地エージェント選定
②売却価格
③仲介手数料率
④媒介契約期間
この4つをベースとして、マーケットに出すための「Listing Agreement（媒介契約書）」を作成・締結し、売却に向けての第一歩を踏み出すこととなります。
ハワイでの契約形態は、原則「専属専任媒介」のみ
①現地エージェント選定
本連載でも繰り返しお伝えしている通り、エージェントの選定は、購入時だけではなく、売却時においても非常に重要なポイントです。
日本においては、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」と、売却を依頼する場合にいくつかの契約形態がありますが、ハワイにおいては基本的には「専属専任媒介」のみになります。というのも、第4回で触れた通り、ハワイには「Multiple Listing Service（MLS）」という不動産情報データベースが構築されているからです。
媒介契約を受託したエージェントが情報をMLSに入力をすることで、全不動産エージェントがその情報にアクセスできるようになっています。そのため、複数のエージェントがMLSに情報掲載すると、おかしなことになってしまうのです。
それならどのエージェントに依頼しても一緒じゃないか、と思われるかもしれません。もちろん、MLSに掲載すること自体はエージェントであれば誰でもできますが、それだけがエージェントの仕事ではありません。
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MLSには常時、3,000～4,000件程度の販売物件が掲載されています。そのなかで、受託した物件を「より多くのエンドユーザーに認知してもらう」、また「買い手を連れてきてくれる買い手側のエージェントに認知してもらう」必要があります。そのために、受託したエージェントは様々なマーケティングを行う必要があります。自分が依頼するエージェントは、物件を売却するためにどのようなマーケティングを行ってくれるのか、その点が重要になってくるわけです。
よくエージェントが行なうマーケティングとして一般的な施策としては、下記があげられます。
●セミナー開催
●DMの送付
●ハワイ情報誌への広告
情報化社会においては、もっと様々なマーケティングプランも検討できるかもしれません。売却を依頼するにあたり、そのエージェントにはどのような強みがあるのか、マーケティングプランはどう考えているのか、一度ヒアリングしてみるのも良いかもしれませんね。
また、マーケティングが功を奏し、無事に買い手が見つかった場合には、そこから売買契約書に則って、売却に向けて売主として必要な諸手続が発生します。その書類上の手続きを、いかに日本人にとって分かりやすく説明し、ストレスなく進めることができるかという点は、そのエージェントの経験値や人間性に依存するところがあります。特にアメリカは契約社会ですので、契約書に定められた手続きは滞りなく進めていく必要があり、うっかりとタスクを見逃してしまうとDefault（債務不履行）とみなされることもあります。
エージェントは、その名の通り自分の「代理人」です。不動産は、資産の中でも金額的に大きな割合を占めるものになります。特に海外不動産は、売却手続きが日本とは違う点も多く、税務上留意すべき点も専門的な知識が求められます。早く、また適正な価格で売却することが第一ではありますが、一連の手続きに関しても安心して任せることができるエージェントを探しましょう。
次回は、②売却価格の査定方法について解説します。
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