現地の投資家のみならず、世界の投資家も売却先に

前回は、『発展途上国 東南アジア不動産』VS『先進国  メンフィス不動産』をテーマに、「プレビルドが一般的な東南アジア不動産は、利回り5％と書いてあっても、5年後にやっとキャッシュフローが回るため、実質的には年利は1％になってしまう。一方メンフィス不動産は入居者付きで引き渡すため、5％の利回りが即日発生し、5年後には25％の利回りとなる。よって5倍もの利回りの差が生まれる。」という「投資回収までの時間」についてお話をしました。

今回は、『メンフィス不動産』が『東南アジア不動産』を勝る8点のうち、②「売却時の流動性」と③「キャピタルゲイン」について解説します。

売却時の流動性

売却時の流動性を考えるにあたり、「売却時、最終的に”誰”に売るのか」という、とてもシンプルな視点で分析してみたいと思います。

まず、『東南アジア不動産』の場合、売却先は、「現地の、その物件に住む超富裕層」に限ります。なぜなら、プレビルドでキャピタルゲインを吸い取った超割高物件など、投資家は誰も買わないからです。

インカムゲインを目的とした投資家も買いません。なぜなら、そんな割高な物件は、利回りが出なにくく、たとえ数パーセント出たとしても、リスクの高い発展途上国より、先進国でリスクも低く、安定した通貨で、毎月インカムゲインが得られる方が優位だからです。

よって、現地ならびに世界の投資家には、もともと日本人がたくさん上乗せされ、かつキャピタルゲインまでも吸い取った物件は魅力的に見えません。海外の投資家なら尚更ですね。発展途上国の不安定な通貨にわざわざ替えて、投資するのは、プレビルドでリスクを負うからこそ得られるキャピタルゲインが目的なので、中古のキャピタルゲインが出ない投資物件など買いません。

したがって、現地のそこに住む、しかも先進国日本の中でも平均よりも高い富裕層である投資家と同じぐらいの所得・資産のある現地の超富裕層（現地との所得水準は、我々と東南アジア現地人では雲泥の差があるので）にしか売却先はなくなってしまうのです。

一方、『先進国  メンフィス不動産』の場合はどうでしょう。売却先は、日本よりも一人当たりのGDPが1.5倍以上もあるアメリカですから、そこに住みたい現地のアメリカ人全員、ということになります。

アメリカでは、生涯平均11回（約７年に１回のペースで）引っ越すと言われておりますので、家は一生モノの買い物でなく、住宅用物件の市場の流動性がとても高く、現地にて住宅用物件として売却も可能です。

また、アメリカは日本よりも投資に対するマインドも、文化も格段に高いので、メンフィスは全米の中でも屈指の高利回りを誇り、天災が少ない不動産投資環境に恵まれた都市ということもあり、現地の投資家のみならず、全米の投資家も売却先に含まれます。

そのうえ、日本人にも高利回り、大きな減価償却メリット、低金利フルローンスキームがあることで大きなニーズがあり売却可能です。

さらにそれだけではありません。アメリカという先進国の世界最強の基軸通貨米ドルですから、世界中の投資家ならびに資産家もこぞってアメリカに資産を移動させてきますので、売却先は、現地の住みたい人、日本のみならず、世界の投資家までにも広がっているのです。

これだけ、『メンフィス不動産』と『東南アジア不動産』には、売却先の分母の差があるのです。もう「どれほど売却がしやすいのか＝売却時の流動性」の高低差があるのかお判り頂けたかと思います。

東南アジアの不動産は「キャピタルゲイン」が出ない!?

キャピタルゲイン

上記のように、『東南アジア不動産』は売却時の流動性が低いので、完全に買い手市場になり、どんどん値が下げられ、キャピタルゲインは出ないのではないかと私は思っております。また、売却先は現地人で、もともと買った時は日本人向けに多くの仲介会社が利益を上乗せされて日本人価格で買っているわけなので、現地人には無駄に高過ぎて、買い叩かれるのは明らかでしょう。

一方、『メンフィス不動産』の場合は、上記にも述べた、流動性の高さから、ある人に売れなければ、別の人、別の人、と売ることが可能な完全なる売り手市場なので、キャピタルゲインが、よりコントールできると思います。

よって、キャピタルゲイン狙いと思いがちな『東南アジア不動産』は、実はハテナマークではないかと思い、逆に『メンフィス不動産』の方が、期待値と実際の結果の差が少ないのではないかと思います。