不動産投資は節税効果も期待できる魅力的な投資ですが、ときには税務調査がやってくることも。特に、資産管理会社を設立する場合や、減価償却費の計算、経費の計上など、注意すべきポイントが数多く存在します。本記事では事例とともに、不動産投資における税務調査の実態と、よくある指摘事項とその対策について、元国税調査官で自らも不動産投資を行っているMK Real Estate税理士事務所の川口誠税理士が解説します。
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高収入サラリーマンのもとへやってきた税務調査
外資系金融機関に勤める40代のAさんには、専業主婦の妻と小学生の子供2人がいます。年収は3,000万円を超え、金融資産は1億円以上。都内に中古アパートを数棟所有し、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算することで所得税還付を受けていました。
資産管理会社を設立した理由
Ａさんは、自身に所得が偏っているので妻にも所得を分散したほうがいいと考え、資産管理会社を設立しました。妻を役員とすることで報酬を支払い、所得を分散させることを目的としています。また、相続の際のメリットも考慮したうえで、個人で不動産を相続するよりも、不動産を保有する法人の株式を相続したほうが節税効果が高いと考えました。将来的には、子供を役員や株主にしてさらなる所得移転を図ることを計画しています。
土地は個人所有のままでも、法人が建物を所有していると、家賃収入は法人に帰属し、減価償却のメリットも受けられるので、まずAさんはアパートの建物を資産管理会社に売却することにしました。Aさんが調べたところ、建物は簿価で売却してもよいという情報があったので、簿価で資産管理会社に譲渡し申告しました。そして、それ以外のアパートも同様に資産管理会社に売却しました。
数年後に突然の連絡が…
税務署からAさんと資産管理会社に税務調査の連絡がきました。税務調査の結果、調査官からは時価との差額について、Aさんに所得税が課税され、資産管理会社のほうでも法人税が課税されると指摘されました。
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MK Real Estate 税理士事務所
税理士
大学院での税務会計の実証研究を通して、理論的に税金をとらえる思考を身につける。
国税局では高度な調査力が必要とされる調査部において、10年以上にわたって上場企業等の税務調査に従事するなど、中小企業から大企業まで100以上の会社の税務調査を行う。
その中で、不動産投資家、資産管理会社の税金対策が上手くいっていない現状を目の当たりにする。どうしたら改善するのかといったノウハウを蓄積するにとどまらず、自らも資産形成としてワンルームやアパートを購入し、不動産投資による節税を実践している。
これまでの経験と知見を生かし、不動産投資家、資産管理会社等の税理士としても活動している。
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