冬季になると、気温の低下や降雪などの冬特有の条件によって、さまざまな問題が生じる可能性があります。ここでは、冬の賃貸アパート経営で起こりやすいトラブル事例を取り上げ、効果的な対策法と対処法について、不動産を専門に取り扱う山村暢彦弁護士が解説します。
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賃借人「エアコンを寒冷地仕様に変更してくれ！」
寒冷な地域のアパートですと、賃借人からエアコンを寒冷地仕様のものに変更してほしいと要求があった場合、オーナーとしては応じなければならないのでしょうか？ ほかにも、カビや結露が発生しやすいのでなんとかしてほしいと要求があるケースも多々あります。
法的にどのような考え方で対処していくのかと、実務的にどのような段階を踏んで対応していくのか、実践的な解決方法をお話ししていきたいと思います。
法的には対応しなければならないのか？
まず民法上、賃貸人の義務としては、賃貸借契約は以下の条文に定められており、貸主側としては「ある物の使用及び収益を相手方にさせる」こと、すなわち貸す債務を負います。要は、賃貸借の目的に応じて、貸したものを利用できるようにして貸す、ということですね。
（賃貸借）
第六百一条賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
たとえば倉庫として貸すのであれば、その際、どのような状態の倉庫として貸すのかを賃貸借契約の内容で定めておく必要があります。
頭の中でイメージしてもらいますと、①雑に扱ってもよい資材等を補完するために、単に雨風等をしのげる前提の「倉庫」を貸せばよいのか、②電子部品等を補完するために空調や温度等を管理できる設備を加えた「倉庫」を貸せばよいのか、このあたりは賃貸借契約の内容で定めておくということです。
さて、アパートの場合、当然居住できる人が生活できる程度の環境を提供する部屋を貸さねばなりません。その際に、どのような設備を前提として貸し出すかを定めておくのが賃貸借契約書です。
こちらも、まったくエアコンがないと冬のあいだ生活ができないほどの寒冷地であれば、エアコンが設置されている前提で貸し出す部屋もあれば、特にエアコンを条件にしていない前提で貸し出す部屋もあるわけです。
そのため、単に寒冷地だからという理由ではダメで、契約時にどのような設備の前提で貸した部屋なのかというのが法的な判断には重要となってきます。
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弁護士法人 山村法律事務所
代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数7名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
弁護士法人 山村法律事務所
神奈川県横浜市中区本町3丁目24－2 ニュー本町ビル6階
電話番号 045-211-4275
神奈川県弁護士会 所属
山村法律事務所ウェブサイト：https://fudousan-lawyer.jp/
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著者登壇セミナー：https://kamehameha.jp/speakerslist?speakersid=1098
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