中古アパートオーナーであれば、賃料保証会社がついているから、安心だろうと考えている人も多いでしょう。確かに最近の賃料保証会社の契約であれば、原状回復費用もカバーする内容の保証契約になっているかもしれません。一方で、数年前の保証契約の場合、油断は禁物で……。本記事では、中古アパート経営における保証契約について、不動産と相続を専門に取り扱う、山村暢彦弁護士が解説します。
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保証契約は「保証人ではなく保証会社へ」
2020年の民法改正をはじめ、保証人制度の見直しがあり、裁判例上も連帯保証人への請求は難しくなってきました。そのため近年、保証契約は「保証人ではなく保証会社へ」という流れになっていると思います。地域性にもよるかと思いますが、少なくとも都心部周辺では、ほとんどの物件で賃料保証会社が必須になってきているのではないかと思います。
そもそも連帯保証人がなぜ機能しないかという点を解説します。大家側からすると、連帯保証人に連絡をいれても支払ってくれない場合には、連帯保証人に対して裁判等の手続きが必要になる、というのが一番大変なポイントだと思います。賃料保証会社であれば、保証料を支払う代わりに賃料保証会社が賃料を保証してくれます。また、契約内容次第ですが、立退訴訟などの裁判も賃料保証会社が代わりにやってくれるような契約もあります。
不動産投資、大家業を行う際には、トラブルに見舞われたときに備えて、そのトラブル解決費用も自分で負担して物事を解決しなければならない、ということを頭に入れておく必要があるでしょう。
「保証会社がついているから安心」ではない理由
ただ、賃料保証会社に入っていれば安心というわけではないのが、本記事のメインテーマです。連帯保証人への請求がほとんど機能しなくなってきている昨今、そういう点では賃料保証会社のほうが頼りになるでしょう。一方で、賃料保証会社も営利企業です。トラブルがあった際に、なにからなにまですべてを保証してくれるわけではありません。火災保険などと同様に保証の範囲、契約内容を吟味しておく必要があります。
注意するポイントの一つが、原状回復費用です。近年は、原状回復費用も保証対象に含まれる契約が増えているようですが、数年前の契約では原状回復費用が保証対象外という契約もあります。また、原状回復費用の保証がついていたとしても、その上限や保証範囲など、契約約款の確認を欠かさないようにしましょう。不明点は契約担当者にも質問をして、手控えを残しておく必要があります。
さらに、賃料保証も2ヵ月分など保証上限が定められているケースもあります。2ヵ月なのか3ヵ月なのか、など賃料保証の上限がどのようになっているのか契約内容を確認すべきでしょう。
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弁護士法人 山村法律事務所
代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
弁護士法人 山村法律事務所
神奈川県横浜市中区本町3丁目24－2 ニュー本町ビル6階
電話番号 045-211-4275
神奈川県弁護士会 所属
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