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初期費用、更新料はどう考えるべきか
⑥初期費用を下げる。
賃貸で借りる際初期費用として、敷金・礼金・火災保険・前家賃などで賃料の数倍のお金が掛かります。
入居者はなるべく初期費用が安いところという強いニーズがありますので、家賃を下げるより効果的かつ初期費用を下げる方が大家側にもダメージが少ないのではと考えています。
※収益物件だと家賃が下がると売却価格も下がり、値下げした家賃分以上にダメージが大きい。先述の直接募集サイトのジモティーに初期費用無料を打ち出しています。
こういう直接募集サイトでは初期費用を抑えたい人が多く、特に有効です。
広告料（不動産会社への客付けの謝礼）を積むよりも入居者の初期費用が安くなるように、敷金礼金0、入居者の仲介手数料、火災保険、鍵交換を大家が負担するところまで踏み込むことも厳しいエリアでは大事です。
またわかりやすく、初期費用は5万円ぽっきりなどそういう調整をしてみるなども良いかと思います。不動産会社も決まりやすくなるので歓迎されると思います。
注意事項は、短期退去です。初期費用をこちらで負担してもすぐ退去されるとつらいです。
短期退去違約金（私は通常は1年以内2か月、2年以内1か月）の設定を私はデフォルトにしています。
⑦更新料無料
私は長く住んでほしい＆手続きが面倒という理由で更新料は無料にしています。
へんに刺激すると、退去で引っ越すきっかけになるかもですし、取りません。
しかし、生活保護は別です。1年更新にして、ギリギリまでもらっています。
大津市では1年ごとに51000円が上限で取れ、京都府は家賃の2か月分が上限です。1年ごとに取れるのでおいしいです。
⑧値下げは条件付き
家賃安くしてという交渉はあります。
ケースバイケース（なかなか決まらないときなど）で受けます。
しかし丸のみ厳禁です。
基本的に長く入る人だけ来てほしいので短期退去違約金（私は通常は1年以内2か月、2年以内1か月）の設定を私はデフォルトにしていますが、家賃を下げる場合は2年以内2か月、4年以内1か月など上乗せしています。
これは通りやすいです。
家賃交渉する人は長く住むので家賃安くしてくださいと交渉してくるのですが、なぜかそういう人に限って長く住まないんです（汗）。（私の体感で具体的なデータはない）
なので、短期退去違約金を高くして回収しています。
⑨エアコンを家賃アップで対応
エアコンは戸建では入れません。アパートの場合は1台は用意しています。
たまにエアコンが欲しいといわれますが、家賃UP（私は1台1500円、約6万程度でつけれるので、3.5年で回収可能）で対応しますと伝えてます。
エアコンがあれば決まりやすくなりますが、家賃には反映されませんのであまり投資したくないです。そこでの妥協案です。
そこで、家賃UPで数年住んで、退去したらエアコンが入るのでおいしいという考え方になります。
⑩譲渡型賃貸
私は出口が難しい戸建の処分方法に、家賃を増額して、10年住んだらあげるというプランをやっています。
ただで譲渡するのは惜しいと考える方も多いですが、私は確実に儲けたい、客付けが難しい物件でも入れやすいということで積極推進しています。
一般的な不動産会社では対応が難しいので、ジモティーなどで自分で募集して対応する必要があります。
大津社長（若杉龍志）
日本リーシング不動産株式会社代表取締役
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