不動産投資で銀行融資が獲得できない理由

■売却すべき物件と売却のコツ

銀行融資が見る審査基準として、「拡大のための融資のポイント」で先述しましたが自己資本比率と債務償還年数があります。

・自己資本比率（自己資本÷総資産）10％以上が望ましい
・債務償還年数【（有利子負債 － 手元資金）÷（減価償却費 + 税引後当期純利益）】15年以内が望ましい

この2つが決算書における融資が受けれるかのカギになりますが、物件を買い続けるとどんどん数値が悪化しますので、拡大を目指すには絶対売却しないといけません。

その中でもどういう物件を売るべきかを紹介します。

・現金が多く戻ってくる物件（現金購入、残債が少ない）　
・売却時の税負担が軽い物件（法人保有、長期譲渡）
・減価償却が終わっており、税負担が重い物件
・融資条件が悪い物件
・入居者がややこしい、その他トラブルが多い物件
・擁壁や狭小など土地としての出口が見えにくい物件
・遠隔地（管理が難しい＆銀行評価が出にくい）
・火災保険を使ったばかりの物件

これらが売却すべき物件かと思います。

所有物件の中で上記などを考慮して優先順位を付けて売却すべきかと思います。

私は主に現金買いした物件は金欠になったらコロコロ回しています。

戸建定期預金という考えでとりあえずそこそこの戸建は現金で全部買っておいて、賃貸で運用してお金が無くなったら売るというスタイルでやっています。

基本的に短期間で規模拡大している方は本業でめちゃくちゃ稼いでいるか売却をしているかどちらかです。現金を作る＆決算書を良くすることが次の物件購入には必須ですので、売却を決断できるかで投資家としてステップアップできるかが掛かっているのではというのが私見です。

しかし、私の周囲の方を見ていると、ほとんどの投資家が物件を買いたいといいつつ売らないので、融資が通らない・物件が買えないというようになっていると感じています。

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