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夢の専業大家になるために必要なこと
■どの程度家賃収入があればサラリーマン卒業できるのか
まず重要なのは、月にいくらあれば生活できるのかです。
家族がいるのか、どういうライフスタイルなのかでだいぶ変わってくると思います。
例えば都内在住で子供が4人いて全員が私立中学受験コースだった場合と、田舎の単身男性の場合の生活コストは数倍違います。
したがって、よくキャッシュフローいくらあれば会社員辞めれますというのはおかしいです。まずは自分の生活費はいくら必要なのかを把握することが大事です。
満室家賃から銀行返済を引いた一般的（？）にキャッシュフローと呼ばれるものから経費（空室損・固定資産税・広告料・修繕費・管理費など）を抜いた手残りキャッシュが生活費を超えれば辞めても良いのではと思っています。
物件にもよりますが、ざっくりで経費は満室家賃の25％前後だと考えており、返済比率（満室家賃に対する返済金額の割合）が5割だとすると、満室家賃の4分の1が手残りキャッシュとなります。
生活費に50万円必要ということであれば、満室家賃月200万円、キャッシュフロー100万円、手残りキャッシュ50万円となるような規模であればサラリーマンを辞めても生活できると想定されます。満室家賃200万円は家賃5万円で40室規模となります。
多くの仮定では月50万円は超えないことが多いと思いますので、標準的な生活をするのであれば、この程度が辞めれるかもなラインではないでしょうか。
生活費ギリギリで退職してしまうと物件を買い進めにくくなってしまいますが、生活すること自体は出来るかと思います。
加えて単純に生活費が確保できるかだけではなく、所有物件についてのリスクとして、出口がある物件なのか、今後の値下がり可能性なども考慮し、毎月の元金返済でカバーできるのかを意識すべきです。
例えば、スルガスキームのように田舎の土地値が低い築30年前後のRCを30年融資など長期融資で引いて、そのためキャッシュフローが出ているが、土地値は少なく、将来の解体費などの負担リスクが高いにも関わらず、元金はあまり減らないので危険というケースが想定出来ます。
生活費・物件の出口・価値下落と元金減少などを考慮したうえで、サラリーマンを辞めても生活できるのかを真剣に検討して退職すべきだと思います。
そもそも不動産投資をしている方は年収が高く専門的な仕事をしていることが多く、退職して再就職しても大幅に年収が下がる可能性があり、じっくり勝算があるうえでの退職を選ぶべきかと思います
私の考えとして、退職して余裕がある生活をするのであれば、キャッシュフローが月200万円は欲しいところかなというのが私見です。
なお私はキャッシュフローが月約70万円弱で辞めていますが、その後の退職後の時間を活用し、現在月230万円程度まで拡大することが出来ました。
個人的には退職後の方が時間がある分加速していくのではと感じていますが、家族がいる方は慎重にすべきだと思います。
