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入居者募集の方法とコツは？
・賃貸募集の方法
先述の通り、入居者がいてこその投資です。賃貸付けできるかはきわめて大事なことです。もし多少購入価格が高くても満室で運営していれば、黒字域まで復活できるケースもあります！（多少なら……）
私の実際にやっている方法を紹介します。
管理会社を入れている場合は、下記を理解した上でどうしたいのかの意見をもって、管理会社と相談して対応しましょう。
①専任媒介か一般媒介にするか
賃貸は一般媒介（色々なとこに依頼）でいいと思います。
私はエリアによってまずは強いとこに専任で1か月様子を見て、その後決まらなければ一般にしています。
また所有物件と同じエリアで同じような物件を多く預かっているところが、来たお客様を流せる可能性もあり、そういう会社がおすすめです。また競合物件は多くあるので、不動産会社との関係構築が大事です。
②直接募集
「ジモティー、ウチコミ」といった大家が直接募集出来るサイトがありますので、活用すべきです。
ジモティーは完全直なので、手数料無料、ただし、大家がすべて対応する必要がある。
ウチコミは、エージェントと呼ばれる不動産会社が対応するが、1か月分の広告料がかかります。
ジモティーは家賃保証会社（滞納したときにが立て替えてくれるとこ。加入必須だと思う）を不動産会社を通さないので、自分で探す必要があります。
昔は不動産会社を通さないと保証会社は利用できないところが多かったですが、「日本セーフティー、フォーシーズ」などが直で入れます。
しかし、保証会社が倒産するといった事例もあり、結構トラブルが多い会社もあります。
実は私も審査が緩い某社を使っていましたが、突然保証を解約されるなどトラブルに見舞われています（汗）。
安心できる会社を使うのが大事です。
特に日本セーフティーは財務状況を公開しており、業界大手ですので、私はそこをメインにしています。
③ペット可能
戸建はペットがいるからという理由で探す方が多いです。私は何匹でも条件変更（家賃3千円＋礼金1か月）で入れるという方針です。
以前ペットがいらっしゃる方が建て替え用途で約半年限定で探していたようですが、どこも見つからず困っているという案件があり、その際は礼金4か月で受けてました。
綺麗に使って頂き、ハウスクリーニングすら不要な状態でしたので、儲かりました。
しかしアパートなどでは騒音トラブルになる危険もあり、他の入居者にも影響を与える可能性もあり悩ましいところです。
④事務所、倉庫可能
少しでも有利に客付けするには、用途は広げるに越したことはありません。
アパートでも戸建でも事務所などで利用したいというケースは多いです。
私は通常の住居用の戸建とアパートしか所有していませんが、その中の入居者でも、行政書士事務所・高齢者の向け宅配弁当・鍼灸院・介護施設・美容サロンなどが入っており、テナント物件でなくてもニーズはあります。
また、個人事業主で住みながらその一角で事業もしたいという方が多いです。
事業用NGの大家さんは多いので、そこで差別化できると入居付けがしやすくなります。
⑤タンボー
担当者ボーナス、キックバックなどと言います。営業マン個人に金をあげることです。
私は客付けが厳しいエリアのみやっています。個人的な意見として、差別化が難しく競合が多いアパートなどは効果があると思います。
一方で戸建は数が少なくこの物件がいいという指名で決まることが多いので、効果が薄い気もしています。エリア次第だとは思います。
