レインズを見たら良い物件が探せるワケではない

■宅建業者になるメリットデメリット

 

ある程度の規模になると、宅建業者（宅建士とは異なります、都道府県から許可を受けている仲介や再販が出来る不動産会社のこと）になりたいと思う方が増える傾向にあります。

 

メリットとデメリットを紹介したいと思います。

 

▶宅建業者になるメリット

①レインズが使える

 

不動産業者しか使えないサイトのレインズが使えるようになります。

 

しかし、レインズより先に（または同時に）ポータルサイトに掲載してからレインズにも載せるというケースがほとんどで、レインズにしか掲載していない物件というのはまずありません。理由は、レインズに載せる＝他社にお客さんを付けてもらうので、買主からの仲介手数料がもらえなくなるからです。

 

こういう事情からレインズ見れるから良い物件を探せるということはあまりないです。

 

しかし、元付業者（直で売主と繋がっているとこ）がわかることは強いです。

 

片手の業者がポータルサイトに挙げているのを元付を特定できるのが大きいです。

 

元付に直接交渉すれば、一番手の確保はしやすいです。

 

私は3番手でしたが、1、2番手が片手で、レインズで元付を見つけて直で買付をいれたので、順番を調整して、買うことが出来た案件があります。

 

②短期転売ができる

 

売却すべきと言っていますが、反復継続の売却は禁止になります。

 

どこまでが反復継続なのか明確な判断はありませんが、物件所有後即転売を繰り返すのはあまり良くないと思います。

 

ただほとんどのケースで摘発されたという事例はないです。

 

私の周りはやんちゃな方が多いですが、いまのところ大きな問題にはなっていません。

 

しかし、グレーはグレーですので、業者免許を取得することで堂々と後ろ指をさされず短期転売ができるようになります。

 

開発までやる方は少ないと思いますが、転売したら儲かる物件を買って転がすのはいいのかなと感じています。

 

大家業出身の方は中古戸建や分譲区分などをリフォームして再販している方が多い印象です。

 

③プロジェクト融資が受けれらる

 

上記短期転売用の融資、いわゆるプロジェクト融資が使えるようになります。

 

転売しますから、お金が借りれるのは大きいです。

 

④取引相手からの信用度が上がる

 

多くの不動産投資家はしょーもないことを聞いてきたり、なかなか買付も出さない、買付出しても取り下げたり、融資が通らず決まらないなどなど無責任な言動をする方が多いです。正直、中途半端に知識があるため、エンドよりめんどくさい人も多いと友人の宅建業者が言っていました。

 

あくまで友人の意見で、私の見解ではないということにしてください。

 

業者免許があると、事業としてやっている方と認識され、相手方からは投資家に売るよりも事故るリスクが低いので安心と感じます。

 

業者から見た売りたい顧客は

 

信頼できる宅建業者＞信頼できる投資家＞一見の宅建業者＞実需の顧客＞一見の投資家

 

ではないかなというのが私の意見です。

 

補足すると実需の顧客は、実際にこの物件を気に入って住むので、やっぱり辞めたがすくなく、審査が通過しやすい住宅ローンですので、そのまま問題なく決まることが多いです。

 

一方で投資家は、儲かると思うから買うだけですので、少しでも思っているのと違うとか何かがあればやっぱり辞めたは多いですし、ローンも通らないということは良く発生します。

 

⑤契約不適合責任免責で購入しやすくなる

 

販売するときに相手方が宅建業者の場合は契約不適合責任免責で売却できます。売主に安心材料となります。同じか近しい価格なら業者に売りたいと思う方はいると思います。

 

⑥売却時に仲介手数料なしで売れる

 

自社で売主として売るので、仲介手数料なしで売ることもできます。

 

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