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賃貸管理はどうすればいいのか？
■賃貸管理の方法
まず賃貸の管理でやるべきことは、入居者管理（家賃入金・更新・退去立ち合い）、入居時のトラブル（修繕、クレームなどの対応）、共用部（ゴミの放置、雑草など）の管理などがあります。
大きく3つの方法があります。
①自主管理
オーナーが直接管理します。私の物件は7割方自主管理（一棟モノで売却予定のもの管理会社経由で買って管理を外しにくいものなどは除く）です。
サラリーマン時代も全然対応できていました。特に戸建は一棟丸々共用部がないので、管理は楽ですので自主管理がいいと思います。
この場合は、募集のみ不動産会社に依頼するということになります。
②管理委託
不動産会社に管理を任せることです。昔の相場は5％ + 税でしたが、現在は3％ + 税ぐらいでやってくれるところが多いです。また管理費には掃除などが含まれず別途費用が掛かることが多いです。
「cosoji」など共用部清掃に特化したサービスがあり、管理会社に委託するより大幅に安くやってくれるところがあります。
選定は、管理をしっかり対応してくれるのかの他に客付け力を見るべきです。
ポイントとしては、以下3つです。
・広告料
他社が賃貸付けした場合、大家が支払った広告料はきちんと客付けした賃貸会社に支払われるのか。
・自社客付け力
自社で近隣に店舗があるなど、客付け力の強さがかなり重要です。
基本的に管理物件を優先して客付けしてくれる傾向がありますので、できれば客付け力が強い会社に依頼したいところです。
・近隣会社ともめていないか
トラブルを起こしている管理会社だと、あそこの管理物件は客付けしたくないということもあります。
③サブリース
一括借り上げのことで、空室状況に関わらず一定の賃料で借り上げしてもらえます。契約条件次第ですが、一般的には入居募集での広告料などの費用も掛からず、収益が完全に見込めます。
当然のことながら、通常で貸すよりサブリース会社が差額で儲けるため安い賃料となること、サブリースの料金が値下げされる可能性があることなどデメリットとしてあります。
よく大手のアパートメーカーの△△建託とか□□コーポレーションなどが地主に相場より高めのサブリース料で35年間一括で借り上げるから建築しませんかと営業して、割高な建築費で儲けてから、サブリース料金の引き下げを要求してくるなどのケースは多く、要注意です。サブリース会社が賃借人で消費者、大家が事業者という扱いになり、法的にも大家側が不利な状況にあり、社会問題にもなっています。
ただ一概に悪いものだと思っているわけではなく、契約条件（賃料や費用負担など）で悪くないものも多いと思います。
