「借地借家法」という法律で入居者は保護

「定期借家契約」に注目

なぜ、飲食店でいえば「無銭飲食」のような行為をされているのに、これほどまでの期間をかけないと解約できないのか。それは、「借地借家法」という法律により、入居者が保護されているからだ。

「借地借家法」は、契約自由の原則に制限を加え、社会的・経済的に弱い立場にある賃借人を保護するために制定された。その法律の解釈として、賃貸借契約のような継続的契約関係は、当事者間の信頼関係が基礎になっているといわれる。そのため、賃貸人による解除が認められるには、信頼関係が破綻したかどうかがカギとなる。家賃を1回滞納したくらいでは、一般的には信頼関係の破綻が認められにくい。

「家賃債務保証」に加入することを契約時の条件としているケースが増えているという。（※写真はイメージです／PIXTA）

なお近年は、「家賃債務保証」に加入することを契約時の条件としているケースが増えている。家賃債務保証とは、加入した入居者が万が一家賃を滞納した場合、その滞納家賃を入居者に代わって支払うサービス。連帯保証人を立てることができない人でも、家賃債務保証に加入していれば、家主は安心して賃貸借契約を締結することができる。

一方、家賃の支払いに対する信用力に欠けると、家賃債務保証に加入できない場合もあるので、ある意味、与信調査的な役割も担っている。

督促業務については、家主ではなく、家賃債務保証会社や管理会社が行うケースも増えている。ただし、家主自身が実際行わないからといって、その知識がなくてもいいわけではない。なぜなら、家賃債務保証会社や管理会社の中には、督促業務の理解に乏しい担当者もいるからだ。督促業務を、家賃債務保証会社や管理会社に外部委託しても、委託先が誤った方法で督促すると、最終的に家主の責任は免れない。知識を身につけることが重要だ。

その他、更新の拒絶についても、契約期間が満了すれば契約は終了するのが原則だが、借地借家法では家主が更新を拒絶するためには、「期間満了の1年前から6カ月前までに更新拒絶の意思を表示する」ことに加えて、「正当な事由」が必要だ。

この正当な事由とは、賃貸人または賃借人が建物を使用する必要性、賃貸借に関するこれまでの経過、建物の利用状況、建物の老朽化の程度や損傷状態、立退料によって個別に判断される。この規定は当事者間の合意でも排除できない強行規定のため、契約書に期間満了で契約更新しないという特約を記載してあっても無効になる。