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早朝・深夜の「家賃滞納の督促」電話…なぜ訴えられるリスクが

経済基盤が安定すると、人は心に余裕を持ち、豊かな人生を送れることを多くの大家を取材して強く感じたという。1万人の大家を取材してきた著者が、サラリーマンの定年後に毎月着実に家賃収入を得ることができる不動産で資産を増やす方法を伝授する。本連載は賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」の編集長の永井ゆかり氏の著書『1万人の大家さんの結論!生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』(プレジデント社)から一部を抜粋、再編集した原稿です。

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家賃の督促行為は慎重に行わないと訴えられる

「借地借家法」家賃の督促は慎重に行う

 

家主業は「賃貸借契約」という契約が前提のビジネスだ。契約事にはさまざまな法律がつきまとう。特に「住」という生活基盤を扱う家主業は法律への理解がないと、とんでもないトラブルに巻き込まれることがある。非があるのは入居者にもかかわらず、対応の仕方を一つ間違えると家主が罰せられてしまうケースもある。そのようなケースで最も起こり得る可能性が高く、厄介なトラブルの代表は「家賃滞納に対する督促」だ。

 

なぜ、家賃滞納に対する督促が厄介なのか。毎月の支払い期限までに家賃を支払うことは、入居者、家主双方が合意し賃貸借契約を締結している。もし、入居者が支払い期限を過ぎても家賃を支払わなかったら、当然、契約違反であり、家主が速やかに家賃を支払うように督促すること自体は正当な行為であり、問題はないはずだろう。

 

厄介なトラブルの代表は「家賃滞納に対する督促」だという。(※写真はイメージです/PIXTA)
厄介なトラブルの代表は「家賃滞納に対する督促」だという。(※写真はイメージです/PIXTA)

 

ところが、この家賃の督促行為はかなり慎重に行わないと、逆に入居者側から訴えられるリスクもあるため注意が必要だ。脅迫じみた督促行為が違法とみなされる場合があるからだ。具体的にどんな督促行為を行った場合、違法行為とみなされるのだろうか。

 

●早朝・深夜の時間帯での訪問・電話等による督促
●勤務先への訪問や電話による督促
●「家賃を支払え」などという貼り紙を入居者宅の玄関ドアに貼って督促
●入居者が外出中に、契約した住戸の玄関ドアの鍵を交換し利用できなくする督促

 

以上のような督促行為は、滞納家賃の督促についても適用される「貸金業法第21条第1項」に違反し「違法」とみなされる。家賃の滞納が続く場合、最終的には法的な手続きを経て「強制退去」となる。「強制退去」、つまり部屋の「明け渡し」までにはどのような過程が必要なのか。

 

まず、入居時に交わした「賃貸借契約」を解除する。民法上、家主と賃借人との「信頼関係の破綻」を理由に、家主側から一方的に賃貸借契約の解除を行うことができる。「信頼関係の破綻」とみなされるためには、2つの条件が必要とされている。

 

一つは、家賃滞納額が3カ月分程度あること。もう一つは、一定の期間支払いを求めているにもかかわらず、家賃の支払いがない状態だ。

「家主と地主」 編集長

1975年、東京都生まれ。日本女子大学卒業。1998年「亀岡大郎取材班グループ」に入社。住宅リフォー ム業界向け新聞、リサイクル業界向け新聞、ベン チャー企業向け雑誌などの記者を経て、賃貸不動産 オーナー向け経営情報誌「家主と地主」編集長、賃貸住宅業界向け新聞「週刊全国賃貸住宅新聞」編集長を歴任し、2004年、全国賃貸住宅新聞社取締役に就任、現在に至る。新聞、雑誌の編集発行の傍ら、家主・地主や不動産会社向けのセミナーでの講演活動を行う。本書が初の著書となる。2児の母。

著者紹介

連載一生お金をチャリンチャリン稼げる「サラリーマン大家」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

永井 ゆかり

プレジデント社

ひと昔は、大家さんというと「不労所得が得られる」と言われた。現在は人口が減少し、空室は増え、入居者の層も多様化し、世の中が複雑化したことで、大家の経営の難易度は確実に上がっている。しかし、やり方さえ間違わなけれ…

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