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甘い言葉に夢を買った「かぼちゃの馬車」
私は、2018年5月から8月まで当社が発行する「週刊全国賃貸住宅新聞」に「シェアハウスの投資検証」という連載を10回にわたって書いた。このような事件が起きた背景は何か。ポイントは次の4つ。（1）マイナス金利、（2）長寿化、（3）身近になった不動産投資、（4）サブリースで安定収入だ。
まず、（1）は、2016年に日銀がマイナス金利を発動したことにより、金融機関は融資を積極的 に行わないといけなくなった。その時にスルガ銀行をはじめ地銀がこぞって目を付けたのが、個人の不動産業への貸し付けだった。担保が取れる不動産は、融資しやすかったからだ。当時、いくつかの地銀の融資額が、本社のある地元よりも、東京にある支店の方が多いという話をよく耳にしたものだ。その中でもスルガ銀行は群を抜いていた。スルガ銀行はサラリーマンに対し、他行が金利1〜2％前後で融資していたときにそれよりも高い4.5％だったが、年収に応じてフルローンで融資した。取材したある年収1500万円の「かぼちゃの馬車」オーナーには3億円の融資枠が設定された。そんな融資枠を提示されたため、そのオーナーは「かぼちゃの馬車」を2棟も買ってしまった。
さらに、（2）の長寿化と年金不安によって老後の生活への不安が一層強くなっているサラリーマン にとって、（3）の不動産投資で成功をしている人たちの話を書籍で見かけたり、セミナーで聞く機会が増えた。しかも本を出している人の中には「主婦」「中卒」「高卒」という簡単に融資が引けないような属性だったり、「たった1年で」という短期間で家賃収入を数千万円得られたという話だったりと、「自分でもできるのではないか」と感じさせる空気があった。とはいえ、サラリーマンとしての仕事が忙しいと、片手間で不動産取得後の賃貸経営は難しいという懸念材料はある。
そこで、（4）の「サブリース」という便利な仕組みがその不安を払拭した。サブリースとは、運営会社がオーナーから1棟丸ごと借り上げることで、家主は空室による家賃収入の減額リスクが回避できるばかりか、自分の代わりにシェアハウスの管理・運営をしてくれるという一見便利な仕組みだ。だが、サブリースにもデメリットはある。後述するが、最初に提示された家賃で長期間借り上げてもらえるわけではない。入居状況が悪ければ、予想以上に家賃を下げられるリスクがあるのだ。
周知の通り、スルガ銀行は金融庁から行政処分を受け、信用が失墜。2019年11月に発表した2025年度までの中期経営計画では、22年度時点で新規融資額はピーク時（15年度）の3割まで減る。「かぼちゃの馬車」の運営会社は経営破綻し、破産。サブリース家賃は絵に描いた餅で、倒産3カ月前の実態は入居率が3割。そんな収益性が低い建物を他社がサブリースをするメリットはなく、家賃も下げざるを得ない。売却しようにも、相場よりも高く買っているせいで売れても多額の借金が残る。
今、苦しめられている「かぼちゃの馬車」オーナーに共通するのは、ロクに不動産投資や賃貸経営について学ぶこともせず、シェアハウス販売業者のセミナーや営業マンと化した知人の甘い言葉に夢を見て買ってしまったことだ。無論、「かぼちゃの馬車」に限っていえば、銀行も業者と結託していたという不正もあったし、不動産業界に精通していないとわからない取引もあった。それだけに不動産投資をする際にはかなりの勉強と情報網が必要なのだ。
「かぼちゃの馬車」の事件を見ると、不動産は投資額が大きく、しかも失敗すると多額の借金を抱えるリスクがあるため、資産運用の候補から除外したくなるかもしれない。そこで注意したいのは、不動産投資という言葉だ。不動産投資とは本来、購入した不動産を売却した時に儲ける方法である。その点においては、株式投資と似ているかもしれない。だが、本書で紹介するのは、不動産投資ではなく「家主業」という事業だ。事業として収益不動産を運用し、利益を得るという手法を紹介する。
