売れない物件こそ「お金をかけてリフォーム」すべき理由

松本 俊人

築古物件でも「外観」さえよければ買い手はつくもし、あなたの持つ物件が、解体しなくても本当にまだまだ「使える」ものであるならば、リフォームやリノベーションが有効です。リフォームやリノベーションによって、物件をまるで新築同様に見せることができれば、買い手はいくらでもつきます。実際の築年数よりも外観のほうがモノを言うからです。 ちなみに、リフォームとリノベーション、この二つの言葉にはそれほどの意味の違いはありません。 いっときリフォームという…

融資条件変更の進め方と「減価償却費」の概要

新川 義忠

融資条件がネックになって「赤字」の場合には・・・今回は物件自体というより、赤字経営になってしまっている人向けにお伝えしたい話です。 金融機関からの融資条件がネックになって、赤字に陥っている場合もあります。その根本原因は、融資の期間が短いこと、金利が高いこと。このふたつに尽きます。これを解消するためには、金利交渉もしくは借り換えしか方法がありません。 高金利で借りている場合に有効なのは、金利交渉です。銀行にお願いして、今の金利より下げても…

老朽化した不動産の「使用価値」を取り戻す方法とは？

松本 俊人

老朽化した物件は「解体して更地」にするどのようにすれば、老朽化した不動産の使用価値を取り戻すことができるのでしょうか。 その答えは、老朽化した物件を解体して更地にすることです。老朽化した物件に人気がないのは、まずは見た目です。ぼろぼろの建物を見ると、不動産そのものがぼろぼろで無価値のように感じられてしまうのです。 価値がないのは上物（建物）であって、土地には価値があることは、少し考えれば誰にでもわかるのですが、建物がそのまま残っていると…

物件の「状態」「収支」で見極める売却のタイミングとは？

新川 義忠

入居率が悪いのは「築古」が原因ではない建物の状態もまた、高値売却の作戦を立てるに当たって軽視できない重要なポイントです。その状態は資産価値に直結するというよりは、前回述べた空室リスクを高める原因となります。 不動産オーナーによくある誤解が「築年数が古いからいけない」というもの。しかし入居が決まらないのは、築古が理由ではありません。建物の状態管理を間違えているからです。外壁などパッと見が良くなくても、満室の物件というのは意外とあるものです…

いつまでたっても「売れない」不動産の代表格とは？

松本 俊人

売れない不動産の代表格は「老朽化が進んだ物件」売れない不動産の代表が、老朽化して経年劣化がひどいものです。たまに市場に出てくる築50年を超えたような木造住宅とか木造アパートなどは、外見からして古ぼけていて、悪い意味での昭和臭が漂っています。 このような物件を売ろうとしても、たいていは売れません。市場を見てみると、この手の物件には相場よりもかなり安い価格がつけられています。それでも何カ月も売れ残っているのが普通です。 老朽化した物件が嫌われ…

物件の「築年数」「入居率」で見極める売却のタイミングとは？

新川 義忠

法定耐用年数の残存期間も重要なチェックポイントに新築から所有している物件の売却を考える場合は、長期譲渡となる５年目、経年における家賃下落や住宅設備の故障が出始める10年を目安に考えます。 新築物件の良さは購入してから10年間程度、手間がかからないことです。入居も付きやすいですし、住宅設備の故障もありません。もし何かあっても保証対象内です。10年も所有すれば、返済は進んでいます。そこで利益が出るどうか検討します。 木造であれば、法定耐用年数は22…

「ワケあり物件」を売れる不動産に変える方法とは？

松本 俊人

その資産が健全なら「売れる」はずだが・・・世の中にはさまざまな「ワケあり物件」があります。そして「ワケあり物件」の多くは、欲しいと思う人がいないために、売りたいと思ってもなかなか売ることができません。 とある不動産屋は、懇意にしているお客様に頼まれて、まったく誰も欲しがらないような物件を３００万円もらって引き取ったそうです。この３００万円とは不動産の対価として不動産屋が支払ったものではなく、解体費と手数料としてお客様からいただいたものだ…

物件の「所有年数」で見極める売却のタイミングとは？

新川 義忠

所有期間が５年に満たなくても売りに出すケースとは？物件の所有年数によって、売却のタイミングは異なります。その考え方は、いくつかあります。 まずひとつ目が、譲渡税に基づく考え方です。具体的には「所有期間５年が過ぎた」タイミングで、売却を検討することになります。譲渡税とは、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算した譲渡所得にかかる税金のこと。これには、次の３通りがあります。 ●短期譲渡税・・・売却した年の１月１日現在で「…

投資効率を上げるために重要な「IRR指標」とは？

大谷 義武

なぜ資金回収のスピードが重要になるのか？収益物件は売却をもって利益が確定する、と繰り返し述べていますが、その利益は「絶対額」ともうひとつの指標である「IRR」という指標によって示されます。 IRRは、内部収益率と訳されます。投資に対する収益率を表すもので、要は1年後の1000万円と10年後の1000万円は価値が異なるという考え方です。当然ですが、1年後の1000万円のほうが価値は高いとされます。この考え方は当然で、早く資金を得られればその資金を次の投資などで…

収益物件の所有にあたって「出口戦略」が重要となる理由

新川 義忠

物件売却に向けて検討すべき3つのポイントとは？収益不動産を所有するにあたって、出口戦略は重要です。出口戦略とは、売却における様々な戦略のこと。もちろん持ち続けるという選択肢もありますが、投資の成否を決めるのは売却ですから、いかに高く売るかという視点は持っておいたほうがよいでしょう。 売却に当たって検討すべきことは、大きく分けて次の３つです。 ●どのタイミングで売却するのか？●いくらで売却するのか？●どのようなコンディションで売却するのか…

個々のオーナー社長の事情に対応した「出口戦略」が必要な理由

大谷 義武

減価償却のうまみが減った物件から売却する収益物件は、フローとストックの節税装置として、また、キャッシュフロー重視や貯蓄代わりとしても活用できます。ここでは、「出口戦略」という観点を加えて、おさらいをしておきたいと思います。 まず、節税を重視する場合ですが、耐用年数を超えた木造アパートで4年超保有など、減価償却のうまみが減った物件から売却し、次の物件を入れ替えで購入していくというサイクルが可能です。そうすることで、減価償却の節税効果を切れ…

不動産の「資産価値」はどんな基準で算出されるのか？

新川 義忠

「資産価値」は一般的に土地と建物の価格から査定不動産に定価はありません。では資産価値がどのように算出されるかといえば、一般的には土地と建物の価格で査定します。参考までに、金融機関や不動産会社がどのように資産価値を算出するのか解説します。 まず、土地価格。これには、一物四価、あるいは五価とよばれるほど多くの種類があります。次の４つの公的な価格に加えて、時価（実際に取引される実勢価格）を足すと５つあることがその由来です。 ●公示地価・・・国…

不動産活用による利益を最大化する売却方法とは？

大谷 義武

不動産の売却には多額の税金がかかるだけに・・・不動産物件を無事に売却できたとして、最後に問題となるのが売却にかかる税金です。日本では、不動産の売却にも多額の税金がかかります。売却金額から簿価を控除し、さらに売却に要する費用を控除した利益に対して課税されるのです。 売却金額－簿価－売却に要する費用＝利益⇒課税 簿価とは、取得価格から毎年建物と設備の部分を減価償却していったその残額です。また、売却に要する費用とは、仲介手数料や売買契約書に貼…

不動産の高値売却を狙うなら注意したい「買取再販業者」とは？

新川 義忠

買取再販会社と売買仲介会社では収益構造が異なる約３年前から、中間省略による売買が盛り上がっています。中間省略とは、業者による買取再販のことです。 買取再販業者は、収益不動産を地主や投資家から安く買い取って、外壁や屋上防水などの大規模修繕を行い、場合によっては満室保証も付けて投資家に再販します。同じ不動産投資家向けの物件を取り扱っている会社でも、買取再販を行う会社と、売買仲介を行う会社では、収益構造がまったく異なるので注意が必要です。 売…

物件価格を決める基準によって異なる「高値売却」のポイント

大谷 義武

収益性の物件は「賃料を上げて」高く売る今回は、より高く売るための方法を具体的に説明します。収益性の物件に関しては、賃料を上げることです。しかし、現実的には空室率が高まっている現在においては、賃料を上げることは容易ではありません。よほどお金をかけて物件をきれいに保たなければとお考えになることでしょう。実際、お金をかけなければ賃料を上げるどころか、維持することもできません。 では、どの程度お金をかければいいのかを具体的に見ていきます。 例え…

不動産査定の実情と「優良不動産業者」を見極める方法

新川 義忠

担当営業マンによって査定額に数百万円ものズレが!?前回も触れましたが、結局のところ、不動産の値付けには様々な手法があります。 収益不動産専門会社では主に利回りが重視されますが、査定価格はやはり統一されていません。同じ収益不動産専門の業者であっても、営業マンによって査定価格が変わります。会社レベルというよりは、担当レベルで査定にズレが生じます。 不動産の恐ろしいところは、その金額規模の大きさです。担当によって簡単に数百万円単位のズレが起こる…

収益物件の価値を損なわずに高値で売却するための考え方

大谷 義武

最終的に「売却」できてから利益が確定する収益物件の活用は取得、管理運営、そして最終的に売却して利益が確定します。株式も同様です。取得価格があって、保有期間に配当が入り、最後に売却をしていくらの利益が出たか、損失が出たかがはっきりするのです。 特に、配当が出ている（キャッシュフローを得られている）からいいとしてしまうことが多いのですが、最後に元金（物件価格）が下がっていてはトータルで損失になってしまうこともあります。この一連の流れを理解し…

不動産を高値で売りたいオーナーの前に潜む「落とし穴」とは？

新川 義忠

「一括査定」の提示額通りに売れる保証はない売却希望者がまずたどり着くのは、収益不動産のポータルサイトなどでよく紹介されている「一括査定」です。簡単な入力で、複数の業者の査定を受けることができる便利な仕組みですが、そこには大きな落とし穴があります。それは、投資家心理を利用した「現実と乖離した価格査定」です。 不動産投資家であれば、「買うときは安く、売るときは高く」にこだわるもの。売主が希望する金額と相場が合っていれば問題ありませんが、多く…