前回は、老朽化した不動産の使用価値を取り戻す方法を説明しました。今回は、リフォーム・リノベーションの重要性について見ていきます。
築古物件でも「外観」さえよければ買い手はつく
もし、あなたの持つ物件が、解体しなくても本当にまだまだ「使える」ものであるならば、リフォームやリノベーションが有効です。リフォームやリノベーションによって、物件をまるで新築同様に見せることができれば、買い手はいくらでもつきます。実際の築年数よりも外観のほうがモノを言うからです。
ちなみに、リフォームとリノベーション、この二つの言葉にはそれほどの意味の違いはありません。
いっときリフォームという言葉が流行りましたが、そのために悪質業者が増えてリフォームのイメージが悪くなったことと、言葉自体に手垢がついて古びてしまったために、リフォーム業界がイメージを刷新しようと新たに使い始めたのがリノベーションです。
イメージで言うのであれば、リフォームのほうが安価で小規模な工事、リノベーションは大規模な改修で価格が高そうです。ブランドイメージを高く見せて付加価値をつけたい業者はリノベーションと言い、あまりこだわりのない昔ながらの業者がリフォームと言っているような気がします。
本連載では、以後はリフォームで統一しますが、リノベーションと同義であることをご承知おきください。
リフォームを行う理由は、いわば商品のメイクアップです。化粧を施して商品を魅力的に見せるために行うのがリフォームです。ですから、できるだけ早く高く売りたいのであれば、リフォームを行うのは当然ともいえます。
しかし、不動産を高く売りたいからといってリフォームを行うような一般の方はほとんどいません。なぜならば、解体と同じように、リフォームにもそれなりの費用がかかるからです。
物件を売ってお金を手にしたいのに、逆にお金を使うなんて考えられない、というのが一般の方の発想です。
高値売却を実現するためには「先行投資」が重要となる
しかし、プロはそうは考えません。お金をかけてリフォームをすることによって、それ以上の付加価値がついて利益が上がるのであれば、それは正しい投資であるとプロは考えます。これは不動産の売却をビジネスであるととらえているのか、それともただ不用品を処分するだけであるととらえているのかの違いです。
プロとアマチュアの違いは、売却にあたって先行投資ができるかどうかです。それは、リスクを取ってビジネスを行うか、そうでないかの違いでもあります。
プロもしくはセミプロの不動産投資家は、不動産を商品であると考えています。そのため、安く買って、高く売るにはどうすればよいかを常に気にしています。このとき、多額の資金を使っての購入というリスクを負っているために、売却によって利益というリターンを得ることができるのです。
しかし、生まれながらの地主や、相続などで不動産を受け継いだ方のように、不動産投資をビジネスとして考えず、ただの投資商品として所有しているアマチュアは、先行投資というリスクを嫌います。そのために、商品としての見栄えを気にすることもなく、リフォームもせず、不動産は価値があるから放っておいても売れるに違いないなどと鷹揚に構えています。
そんなことはありません。もちろん都心の一等地など、あまりにも条件がよいために、何もしなくても引く手あまたの人気不動産も存在しますが、「ワケあり不動産」と呼ばれるような不人気物件の場合は、多少のお金をかけないと売ることはできません。
賃貸の場合も同じです。入居者を集めようと思えば、リフォームで内装をきれいにして、設備を新しくして、あまたある他の物件に比べていかに魅力的であるかをアピールしなければならないのです。
リフォームをしないから入居者も決まらないし、売却もできないという悪循環におちいっている地主さんは少なくありません。
