減価償却のうまみが減った物件から売却する

収益物件は、フローとストックの節税装置として、また、キャッシュフロー重視や貯蓄代わりとしても活用できます。ここでは、「出口戦略」という観点を加えて、おさらいをしておきたいと思います。

まず、節税を重視する場合ですが、耐用年数を超えた木造アパートで4年超保有など、減価償却のうまみが減った物件から売却し、次の物件を入れ替えで購入していくというサイクルが可能です。そうすることで、減価償却の節税効果を切れ目なく継続させることができ、理論上は課税の先延ばしを延々と続けることができるということです。

また、法人で複数棟を所有しているケースでは、同一年度内に大規模修繕で赤字が出るA物件の修繕に合わせ、売却益が出るB物件を売ってしまい、結果として損益を相殺させるといった手法も活用できます。

長期保有やスペアタイヤとしての売却も可能

一方で、インカムゲイン狙いで長期保有を続けたり、本業の赤字や不振を補填したりする、「スペアタイヤ」としての売却も可能です。例えば、初期設定した利回りなどの見込みより意に反して成績が良いような場合、かつ本業にも何の問題もないのであれば、長期保有を視野に入れることもあり得ます。

逆に、何らかの事情で本業が不振に陥ったりした場合は、スペアタイヤとしてとっておいた収益不動産を売却し、その対価で本業収入の落ち込みを穴埋めするということです。いずれにせよ、オーナー社長の事情や本業の行く末は千差万別です。そのため、それらオーナー社長の個々の事情に合わせたきめ細やかな物件取得、管理、修繕計画、出口戦略を立案していく必要があるのです。