過去の法改正により、容積率や建ぺい率を超えて建築された物件が存在します。市場には、非常に魅力的な利回りで流通している物件を目にすることも。しかしこのような物件は、建て替えや増築が制限されたり融資が下りなかったりする可能性があり、投資リスクが高まります。本記事では、既存不適格物件を購入した不動産投資家の事例とともに、既存不適格物件の注意点について一級建築士の三澤智史氏が解説します。
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建ぺい率オーバーのアパートを購入した不動産投資家
Aさんは、かねてより不動産投資に興味があった50代のサラリーマンです。ある日、Aさんの住む町の郊外に、築30年の古いアパートが格安で売りに出ていることを知ります。
物件は立地がよく、家賃収入も安定していることから、将来的な資産形成を見据えこの物件を購入することに。幸い、手元資金は相続により現金が潤沢にあったため、購入金額の半分を現金、残り半分を融資で調達することで、無事購入することができました。
Aさんは、老朽化した設備の改修や内装のリノベーションを行い、入居率を維持することに成功しました。賃貸経営は順調そのもので、家賃収入も堅調に推移。
しかし、だんだんと建物の老朽化が目立つようになってきました。このままでは入居率が低下し、収益が減少する可能性があると考え、Aさんは建物の建て替えを検討するに至ります。
建築会社に建て替えの相談をしたところ、驚くべき事実が判明します。なんと、この建物は建ぺい率オーバーの状態とのこと。つまり、現在の建築基準法では、同じ規模の建物を建て替えることができないということが判明したのです。Aさんは、規模を縮小して再築するか、建物を売却して賃貸経営から撤退するか、いずれかの選択を迫られました。
結果、Aさんは建物をサイズダウンし、建て替えを決定します。しかし、当初の事業計画よりも部屋数が少なくなってしまったために、収益性が悪化。赤字不採算とまではいきませんでしたが、親から受け継いだ資産運用に失敗し、肩を落とす結果になりました。
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一級建築士／一級建築施工管理技士／2級ファイナンシャル・プランニング技能士
大手ゼネコン在籍中は、一級建築士としてマンションや事務所ビルなど数多くの建築施工に従事。現在は不動産会社にて、新築・リフォームの現場管理と並行して、土地の仕入れから収益物件の設計まで行っている。
投資経験は都内に3つの物件を所有し、不動産クラウドファンディングにも出資。これらの経験を活かして、不動産系の記事を手掛けている。
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