過去の法改正により、容積率や建ぺい率を超えて建築された物件が存在します。市場には、非常に魅力的な利回りで流通している物件を目にすることも。しかしこのような物件は、建て替えや増築が制限されたり融資が下りなかったりする可能性があり、投資リスクが高まります。本記事では、既存不適格物件を購入した不動産投資家の事例とともに、既存不適格物件の注意点について一級建築士の三澤智史氏が解説します。
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「既存不適格物件」とは？
既存不適格物件とは、建築されたときは法律に適合していたものの、その後の法改正によって現在の法律に合わなくなった物件のことをいいます。
ここで勘違いしやすいのは、既存不適格物件は「違法建築物ではない」という点です。違法建築物とは、建築されたときの法律にすでに違反している建築物を指します。一方、既存不適格物件は建築当時の基準ではOKだったため、違法性があるとは判断されません。
しかし、既存不適格物件は「なんの問題もない」と解釈することは危険です。なぜなら既存不適格物件はいまの法令に適合していないため、さまざまなリスクが潜んでいるからです。
投資物件における既存不適格物件では、主に建築基準法と都市計画法に抵触しているケースが多いのが特徴です。建築基準法は建物の安全基準を定めた法律で、都市計画法は街全体の計画に関する法律です。これらの法律は、地震などの災害から人々を守るために設けられています。
具体的な既存不適格の例は以下のようなものです。
時代の変化に伴いルールが変わるのは自然な流れです。しかし、古いルールに適合しているだけでは現代のリスクに十分対応できないため、既存不適格物件にはリスクが存在するといえるでしょう。
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一級建築士／一級建築施工管理技士／2級ファイナンシャル・プランニング技能士
大手ゼネコン在籍中は、一級建築士としてマンションや事務所ビルなど数多くの建築施工に従事。現在は不動産会社にて、新築・リフォームの現場管理と並行して、土地の仕入れから収益物件の設計まで行っている。
投資経験は都内に3つの物件を所有し、不動産クラウドファンディングにも出資。これらの経験を活かして、不動産系の記事を手掛けている。
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