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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
アパート経営における目隠しに関するトラブル
Aさんは築20年のアパートを所有し、賃貸経営を行っています。Aさんのアパートは南向きで、日当たりがよくなるようにすべての部屋のリビングの南側に大きな窓が設置されています。これまで南側には畑が広がっていたので、部屋の窓に入る光が遮られたり、隣の家からの視線を気にしたりする心配はありませんでした。
しかし、Aさんのアパートの南側にあった畑の土地がBさんに売却され、その土地に大きな戸建てが建てられました。戸建ての北側には、複数の窓やベランダが設置されていたため、Aさんのアパートの住人たちから、「前よりも日光が入らなくなったし、家の中がBさんに丸見えになってしまうのでどうにかしてほしい！」といった要望が入るように。
Aさんは、友人のアパートオーナーから目隠し設置義務を主張して解決できるのではないかとのアドバイスを受けましたが、インターネットや書籍を調べてみると近隣トラブルを解決するのは簡単ではないとも記載されています。はたしてAさんは、どのような対応をすることができるでしょうか？
目隠し設置義務に関する法律と裁判例
建物を築造するにあたっては、境界線から50センチメートル以上の距離を保つ必要があります（民法第234条第1項）。
しかし、この距離を保っていたとしても、境界線近くの窓、縁側、ベランダから家の中が眺められてしまうのであれば、プライバシー空間を脅かされることになり、入居者が安心して生活することは難しいでしょう。他方、土地の所有者としては、本来、土地上に建物を自由に建てることができてしかるべきです。
そこで、近接する建物について、調整を図るべく民法で以下のような定めが設けられています。
民法第235条
第1項 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
第2項 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。
つまり、「境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）」であれば、目隠し設置義務が生じることになります。
裁判例は、以上について民法第235条は「プライバシーの保護を目的とするとともに、互譲の精神から相隣接する不動産相互に利用関係を調整しようとする趣旨」であると表現しています。そして、民法第235条第1項の「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。（中略））」とは、「他人の宅地を観望しようと思えば物理的にいつでも観望できる位置、構造の窓」等を意味するとしています（さいたま地方裁判所平成20年1月30日判決（平成17年（ワ）第1489号））。
具体的に、「他人の宅地を観望しようと思えば物理的にいつでも観望できる」かどうかは個別具体的な事案によりますが、これまでには以下のような判断をした裁判例があります。なお、以下のまとめは、ひとつの事例判断であること（類似の位置、構造等でも異なる判断がなされる可能性があること）にご注意ください。
