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一棟モノは上級者が活用できるメリット
一棟モノ（木造アパート・鉄骨・RC）のデメリット
一棟モノには以下のデメリットがあり、初心者にとって戸建よりおすすめできないです。
●ここ数年は融資がおりにくい
●投資額が大きく失敗したときのダメージが甚大
●問題入居者や事故物件など問題が起きた際、全室に波及し影響が大きい
●共用部（廊下や庭など居室以外）は大家が管理する必要がある
●修繕費と解体費多額（RC、鉄骨） 地方の築古の場合、解体費＞土地値となり、出口がなくなる可能性あり、また解体時に杭が抜けないことも多い
●売却時は投資家向けとなる可能性が高い→容赦なく指値が入る
● 騒音問題など入居者同士のトラブルが発生しやすい
もちろん一棟モノにはメリットもあって、代表的なものは以下の通りです。
●法定耐用年数が長い（RC47年、重鉄34年＝融資が長く引けキャッシュフローが残りやすい）
●規模が拡大しやすい（一度に取得できる＋上記の通りキャッシュフローが出やすい）
●購入後すぐ家賃が入ってくる
●全部所有しているので、自由に修繕などができる
●外壁塗装費比率が低い（部屋数に対する壁面積が少ない）
上級者が活用出来るメリットなのではとは感じていますが、ある程度の規模になると一棟モノで一気に稼ぎたくなります。最近私も、戸建が買えても全然テンションが上がらなくなってしまっています。
区分マンション
メリット
●築浅の場合サラリーマン向け融資が充実している（オリックス・オリコ・アプラスなど）
●法定耐用年数が長い（RC47年＝長く融資が引け、キャッシュフローが出やすい。最長45年）
●専有部分だけの管理でよいので、修繕が少なく非常に楽
●問題入居者や事故物件など問題が起きた際、その区分1戸だけの問題で済む
●角部屋にする。1Fは避けるなど、客付けが強い部屋だけを選べる
デメリット
●土地割合が少なく、購入額＜銀行評価額となる場合がほとんどで事業性融資が付きにくい。そのため区分だけで規模を拡大出来ている方はほぼいない
●値段が高い（同じスペックの1棟購入した方が1室あたりの単価は安いことが多い）
●ランニングコストが割高（毎月管理費・修繕積立金が徴収されるが、1棟ものを自分で修繕管理するよりも1戸あたりの費用はかなり割高な傾向）
以上の比較から、区分はそもそも規模拡大を目指すにはおススメ出来ないです。
某有名な区分専門の大家さんは区分50室超を保有されていますが、多額の入金と20年超の長い年月で実現されており、規模拡大にはかなり時間が掛かります。
手間はかかりにくいので、そこまでがっつり不動産投資をやらないという方でしたら、いいのかなという気もしています。
なお私は区分に否定的なスタンスですが、実は1つ所有しています。色々言いましたが、価格が合えば買います。
大津社長（若杉龍志）
日本リーシング不動産株式会社代表取締役
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