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経済状況に左右されない東京の中古ワンルーム
▶理由④リスク分散がしやすい
同じ金額を不動産に投資をするにしても、1棟アパートマンションのように1つの不動産に集中して投資をするのではなく、複数のワンルームマンションに投資をしたほうが、様々なリスクを分散することができます。
複数のワンルームマンションに分散投資をすることで、軽減できる代表的なリスクが空室です。
地方や郊外では特定の大学や工場に通う人たちを中心に経済圏を作っているエリアもあります。こうした状況下で、中核的機能を果たしてきた大学、工場が移転すると、地域は大打撃を受けてしまいます。たとえば大分県の杵築市や国東市では、いま築15年前後のアパートに家賃1万円以下で住むことができます。1泊の料金ではありません。賃貸ポータルサイトには1か月の家賃が1万円、2万円といった賃貸物件がゴロゴロと出てきます。
かつてあったキヤノンやソニーの工場が移転してしまい、工場勤務者を見込んで建てたアパートに誰も人が住まなくなってしまったのです。工場が移転して入居者がいなくなったとしても、ローンの返済は待ってくれません。こうした場合でも、複数エリアのワンルームマンションに投資をしていれば、影響を受けるのは1室のみにとどまります。全体としてのリスクを軽減することができるのです。
また、同じ金額を投資するにしても、投資する時期をずらすことで物件の取得価格を平均化することができます。1戸目のマンションを購入したときの市況が好調で物件価格が高かったとしても、2戸目のマンション購入時の価格が安ければ、全体の投資額を抑えることが可能です。
そのほかにも、築年数をずらして購入することで、設備の交換時期をずらすことができ、余裕を持った資金計画を立てることも可能です。
1つの籠に卵を入れていれば、籠がひっくり返ったときにすべての卵が割れてしまいます。しかし、ワンルームマンションの分散投資のように卵を分けて保管しておけば、リスク管理をすることが可能です。投資の格言「卵は1つの籠に盛るな」は、不動産投資にも有効な考え方です。
▶理由⑤再現性が高い
東京の中古ワンルーム投資は、再現性の高さも魅力のひとつです。
書店の不動産投資コーナーやYouTubeで再生が回る動画を覗いてみると、目を引くのは『カリスマ大家』による1棟アパートやボロ物件再生といった不動産投資法です。残念ながらそこで紹介されている方法でわたしたちが同じような成功を収めるのは至難の業です。そこには特別な資産背景やその時代だから実現できたノウハウ、個人の能力や人脈に依存するといった再現の難しい理由が並んでいます。
それらの投資法に比べて東京の中古ワンルーム投資の再現性は確かなものです。
東京の中古ワンルーム投資の再現性が高い理由は3つあります。それは、「人を選ばないこと」、「物件を選ばないこと」、そして「時代を選ばないこと」です。
たとえば、一般的なサラリーマンが銀行を訪れ、「都心の一棟マンションを買いたいからとりあえず1億円貸してくれ」と言っても相手にされません。同じく、一棟マンションを扱う不動産会社に足を運んだとしても、少なくとも2000万円ほどの資金がなければ相談に乗ってくれさえしない会社がほとんどでしょう。
では「2000万円の23区内の中古ワンルームをひと部屋買いたい」と相談した場合にはどうでしょうか。もちろん年収や勤続年数などの条件はありますが、最低限の自己資金さえ準備できれば多くのサラリーマンが始めることができます。わたしの会社では8600名を超えるオーナー様がいらっしゃいますが、その8割以上がいわゆる「サラリーマン大家」です。
また東京23区の最寄り駅から徒歩10分以内の物件であれば、同じような運用成果を期待できます。20年以上にわたって東京の中古ワンルーム投資を行っているあるオーナー様の所有物件で、最も稼働率の高い物件は、意外にも「蒲田」にある3点式ユニットバスのワンルームマンションです。
所有日数は7000日以上で空室期間はたったの60日程度と、99.1％の入居率を達成しています。港区や中央区、千代田区のような都心の一等地でなくとも、安定した家賃収入を得られることが、東京中古ワンルームの魅力です。
さらに、東京の中古ワンルームはいつの時代にあっても、安定して収入を生み出し続けてくれます。わたしの会社は30年以上にわたって東京23区の中古ワンルームマンションの管理をお預かりしていますが、年間平均入居率は98％以上を維持しています。この要因は、理由①でもご紹介した通り、圧倒的な人口数と人口流入に起因しています。
しかも、どのような経済状況に陥ったとしても、安定した家賃収入は得られ続けています。都心の賃貸物件の家賃が明日から突然半額になるなんてことは、非常に考えにくいことです。リーマンショックや東日本大震災など、多くの経済的な危機に見舞われましたが、その際も入居率は一時的な影響はあったもののすぐに回復しました。時代や経済状況に左右されないからこそ、東京の中古ワンルームが最適です。
重吉 勉
株式会社日本財託 代表取締役社長
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