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賃貸管理で家賃収入を最大化する

■賃貸管理と建物管理、2つの管理の違いを理解する

不動産投資を検討するお客様のなかで、よく勘違いされているのが、「物件を購入したら終わり」と思っていることです。むしろ逆で、不動産投資は物件を購入して終わりではなく、購入してからがスタートとなります。将来にわたって継続的に、安定して家賃収入を得るためには、購入したマンションをきちんと管理していかなければならないのです。

マンションを購入すると、「賃貸管理」と「建物管理」という2種類の管理と関わることになります。賃貸管理は、お部屋の内装の修繕や入居者の募集、クレームやトラブル対応など、いわゆる「ソフト面」の管理が主な仕事になります。一方で建物管理は、廊下やエントランスといった共用部分の保守、日常の清掃活動や管理組合の運営、さらに大規模修繕の計画や実行などのいわゆる「ハード面」の管理が主な仕事です。

賃貸管理は部屋ごとに管理を行うことから、管理会社はそれぞれの部屋で異なる場合が多く、建物管理はマンション全体の管理に携わるため、1棟につき1社が担当となります。それぞれの管理会社が健全な運営を行うために、オーナーは、賃貸管理会社には管理代行手数料を、建物管理会社には管理費を毎月支払うことになります。

重吉勉著『不動産投資が気になったらはじめに読む本』（金風舎）より。

■賃貸管理会社はどんな仕事をしているのか

わたしの会社は30年以上、マンションの「ソフト面」を管理する賃貸管理会社として、オーナー様の大事な資産であるマンションの管理を託されてきました。では、わたしたちのような賃貸管理会社は具体的にどのような仕事をしているのかご紹介します。

まずは入居者の募集です。入居者がいなければ、オーナーに家賃をお届けすることができませんので、CMで流れているようなさまざまなお部屋探しのWebサイト上に情報を掲載したり、自社の店舗で来店者にご紹介したりします。わたしたちのように、店舗を持たない賃貸管理会社は、賃貸仲介会社へ情報配信を行い、協力を得ながら入居希望者を募ります。

次に入居希望者から申し込みが入ったら、その方の審査を行います。きちんと審査を行わなければ、後のトラブルにつながりかねません。しっかりと審査したうえで、問題がないと判断した場合に入居していただきます。入居者が決まった後は、契約書の作成や鍵の受け渡しなど入居手続きを進めます。

入居中の最も大切な役割は、毎月必ず家賃を集金し、手数料を差し引いた金額をオーナーにきちんと送金することです。ほかにもエアコンや給湯器の修理・交換の対応、鍵の紛失や隣人とのトラブル対応、漏水事故や火災などへの対応やお部屋の修繕も管理業務となります。また入居前にどれだけ審査をしていたとしても、一定数は滞納してしまう入居者もおり、その場合には速やかに督促を行う必要があります。

契約の更新時期がきたら、更新か退去か入居者の意思を確認する必要が出てきます。更新をする際には更新を行うための手続きと更新料を徴収し、オーナーとの契約を改めて締結するやり取りを行います。

退去する場合には退去日を決め、手続きと退去立ち合いを行います。退去後には速やかにお部屋の内装工事の手配を行い、新しい入居者を迎える準備をします。さらに退去に先行して次の入居者の募集を始め、新しい入居者を1日でも早く決めるのです。

賃貸管理とは、大家さんが行っている業務を代行して、家賃収入を最大化することが求められる仕事です。そして、これらの仕事の総合力が高ければ高いほど、空室期間を短く、1日でも多い家賃収入をオーナーに届けられることになります。この空室期間は、賃貸管理会社によって大きく差が生まれるポイントでもあります。

このように、オーナーにとっていわば賃貸管理会社は不動産経営の成否を左右する重要な存在です。そのため、わたしたちは「賃貸管理業」を「賃貸経営サポート業」として再定義しています。オーナー様が一番期待する不動産経営を通じて実現する経済的自由を、パートナーとしてサポートすることをお約束しています。

さらに大切なお客様である入居者様のお困りごとに対して迅速、丁寧に対応することで快適な住環境を提供し、安定して家賃収入がお届けできるよう日々努めています。