検索
【オンライン開催（LIVE配信）】希望日時で対応（平日のみ）
「日本一富裕層に詳しい税理士」による無料個別相談セミナー
富裕層の相続対策から税金対策の悩みを一挙解決！
詳しくはこちら>>>
収益不動産を買いたい人と売りたい人の思惑
■不動産売却における5つの理由
さて、世の中には、収益不動産を買いたい人だけでなく、売りたい人も沢山います。 物件を売りたいと思う理由には、次の5つが挙げられます。
①損切り
②相続
③資産の入れ替え
④売却益
⑤事業の業績不振
では、それぞれどんな人がどのような理由で売却をするのか解説していきましょう。
①損切り……投資家さん・地主さん
損切りとは、損失を確定することです。損だと分かっていても売却をしなくてはいけない状況というのは、サラリーマン投資家さんに多く見られます。
具体的に言えば「毎月の収支がマイナスでローン返済もままならず、給与から持ち出しをしている……」といったような状況です。④の売却益は利益の確定なので、①と④は真逆の理由となります。
地主さんでは、「税金対策に良いと大手アパートメーカーから営業を受けて、アパートを新築したものの、入居率が悪くて赤字が続いている」というようなケースです。 損失が出ると分かっていながら売却するのは、なかなか勇気のいる決断ですが、その決断をしなければ、破綻に陥ってしまうこともあります。
②相続……地主さん・資産家さん・大家さん
相続について簡単に説明すれば、相続を控えた親御さんが「被相続人」。相続を受ける予定のあるお子さんを「相続人」と言います。
被相続人の遺した遺産の評価額によっては相続税の支払いが生じます。
また、相続遺産を相続人で分けますが、それを「遺産分割」といいます。世の中で言われる相続争いとは、「遺産分割の協議（遺産を分ける話し合い）がうまくいかない」ことを指します。とくに不動産は分けにくいため、もめ事の元になりやすいのです。
なお、相続による不動産売却では「相続遺産である不動産を売却」と「相続準備のための不動産売却」があります。
後者は次項の資産の入れ替えのパターンが多いですが、前者のケースでは「納税資金に充てたい」「資産を現金化して遺産分割したい」という理由があります。
③資産の入れ替え……地主さん・投資家さん・大家さん
資産の入れ替えとは、所有する物件を一旦売って、新しい物件に入れ替えることをいいます。
「新しい物件」というのは、築古の物件を築年数が浅い物件に入れ替える場合もありますし、全国バラバラなエリアにある物件を近い場所に入れ替えていく。または、遠方にある物件を住まいから近い場所に入れ替える。地方にある物件を都心に入れ替えるなど、いくつかのパターンがあります。
戸建てや小ぶりなアパートを複数所有する人が、まとめて売却して大規模な1棟物件に入れ替えるパターンもあります。
④売却益……投資家さん・大家さん
売却益とは、所有する不動産を売却して利益を確定させることです。このケースでは投資家さん・専業大家さんが多いです。
とはいえ、投資家さん、とくにサラリーマン投資家さんは不動産投資において「買うこと」を目標している方がほとんどで、売却まで考えている方は少数なように見えます。
「買うこと」はあくまで途中段階であり、投資の結果は「利益確定」後にわかります。これは株やFXなどでも同じ考え方をします。
利益確定のタイミング、利益確定時の注意点などは本連載で詳しく解説します。
⑤事業の業績不振……会社経営者さん・店舗オーナーさん
会社経営者さんや店舗オーナーさんが事業の業績不振を理由に、所有する不動産を売却して事業資金を捻出するケースです。
もしくは、完全に事業が傾いてしまって銀行主導で任意売却（業績不振で融資の返済ができなくなった時、金融機関の合意を得て不動産を売却する）となることもあります。こうしたケースはコロナ禍で増えています。
新川 忠義
株式会社クリスティ代表取締役
富士企画株式会社代表取締役
↓コチラも読まれています
ハーバード大学が運用で大成功！「オルタナティブ投資」は何が凄いのか
富裕層向け「J-ARC」新築RC造マンションが高い資産価値を維持する理由
