2億円の老人ホームが2億3000万円で売れた驚きのカラクリ ※画像はイメージです/PIXTA

2億円で売りに出した老人ホームが2億3000万円で売却できたといいます。市場に出回る老人ホームの数は少なく、利回り15%は希少価値があります。しかし、高額売却が可能になった驚きのカラクリとは。不動産売却実績4000件の新川義忠氏が著書『速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意』(ごま書房新社)で不動産売却のコツを解説します。

個人投資が繰り返し行う転売は法律違反

■宅建業の許可がなくても転売して良いのか?

 

サラリーマン投資家さんなど、宅建業の許可を持たない個人投資家さんが繰り返し転売を行うと、それは宅建業法違反となります。

 

なぜなら、不動産業における「売買・仲介・賃貸」を反復継続して、「業」として行う場合は宅建業免許が必要だからです。

 

例えば、相続した不動産や購入したマイホームを、住み替えのため売却するというケースでは問題になりませんが、収益を得る目的で売買を繰り返してはいけないとされています。

 

仮に宅建業法違反となった場合、無免許営業として「懲役3年以下もしくは罰金300万円以下が課せられる」とされています。

 

そこで、よく聞かれるのは「何回売却すれば、反復継続と見られるのか?」ということです。よく「1年に3回まではOK」だとか「数年所有してから売却すればOK」などと言われていますが、明確なルールはありません。

 

厳密に言えば、「売却益を得ることを目的に購入した不動産の売却」を複数回行えば、それは業法違反だと思います。

 

しかし、これが「賃貸収入を得るために購入して、資産の組み換えのために売却」を複数行っているのは、よくあることです。結局のところ「どれくらいの期間に何回まで」というルールがない限り、グレーの状態であると言えます。

 

我々業者側のリスクとしては、個人の投資家さんが不動産を何度も売却していることを知りながら、売却の仲介を繰り返していると、宅建業法違反幇助(手助けしている)と見なされる可能性もあります。

 

このような理由から、本来不動産の転売は、不動産会社の仕事なのです。

 

売却益を求めて売買したいのであれば、まず宅建の免許を取る必要があります。実際、専業大家さんで売買を繰り返す人は宅建業を取得している人も多いです。

 

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株式会社クリスティ 代表取締役
富士企画株式会社 代表取締役

1972年、福岡県生まれ。不動産投資専門会社でトップ営業マンとして実績を挙げた後、2012年に独立、富士企画(株)を設立。2016年より老舗不動産会社である株式会社クリスティの代表を兼任。サラリーマンから地主さん、プロ投資家まで様々な案件にて、現在までに約4000件の物件売買に関わる。
「投資家目線でのアドバイス」「すぐには売らないスタイル」の人柄が信頼を呼び、著名大家さんも含めファンが多い。その手腕が話題となり、TBS人気バラエティ『水曜日のダウンタウン』や日テレ『ZIP!』などのテレビ出演も多数。
著書に『物件サポート3500人! 事例で見る“勝ち組大家"の法則』『「いま」から始めて成功する“秘伝"の不動産投資! 』(共にごま書房新社)、『万年赤字物件を脅威の高値で売る方法』(幻冬舎)など累計6作。趣味はサーフィン(「シティウェーブ」世界ランキング入り達成)ほか幅広い。

著者紹介

連載速く、高く、不安なく!失敗しない「不動産売却」の鉄則

※本連載は新川義忠氏の著書『速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意』(ごま書房新社)の一部を抜粋し、再編集したものです。

速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

新川 義忠

ごま書房新社

不動産投資において、「売却」は不可欠なものです。そもそも不動産投資には「家賃収入によるインカムゲイン」「売却時の利益、キャピタルゲイン」と2つの利益があります。 安く買って、高く売れば利益になりますが、10年前に…

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