中古収益物件でもローンが組めるか?売却価格が違う驚きの結果 ※画像はイメージです/PIXTA

法定耐用年数をオーバーした築古の収益物件に、長期融資が付けられる地銀が撤退したことで売りにくくなっても、別の地銀から融資が出るという情報があれば、新たに融資の提案ができ、売却価格は大きく違ってきます。不動産売却実績4000件の新川義忠氏が著書『速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意』(ごま書房新社)で不動産売却のコツを解説します。

中古収益物件で融資付けのアレンジはできるか?

不動産会社にとって、買いたい人たちに対して融資付けができることは武器になります。その傾向として、地方の業者は融資付けが苦手なケースが多いです。

 

以前、ある投資家さんが地方で知り合った不動産会社に聞いた話を紹介します。

 

そこの業者は東京の収益物件を専門にしている不動産会社に物件を卸していたそうですが、2018年に不正融資が明るみになったことで、東京の不動産会社は地方物件が売りにくくなりました。

 

そこでその業者は健美家や楽待といったポータルサイトを使って、東京の投資家さんに直接売ることを検討しました。

 

しかし、地方物件で融資が付きにくいことから、なかなか売却できません。

 

このように査定するうえで融資アレンジができるかどうかは大事です。

 

例えば、A銀行では融資が出なくても、B銀行で出ることもあります。

 

金融機関によって法定耐用年数の残存期間を重視するケース、収益率の高さを重視するケースなど求められる条件が変わるため選択肢が豊富なほど高く売れます。

 

一時期、それまで木造物件に融資を出していた某地銀が、急に重量鉄骨造やRCマンション以外、木造アパートの評価を下げて、取り扱わなくなったことがあり、その当時は木造アパートが売りづらくなりました。

 

ただ同じタイミングで、別の地銀が木造物件に融資を出すことになりました。とある年の4月1日から出てきたのですが、すぐにアパートローンを実行したのは当社1軒だけでした。

 

このように銀行融資は情報戦のような面もあります。

 

そもそも4月の段階でその情報を知っていたのは5社だけです。そうした情報をいち早く入手していたこともあり、当社は木造のアパートを売れるようになっていました。

 

法定耐用年数をオーバーした古い物件に、長期融資が付けられる地銀が撤退したことで売りにくくなっても、別の地銀から融資が出るという情報があれば、新たに融資の提案ができます。

 

これは現在では別の銀行で同じようなケースがあります。

 

結局、金融機関の潮流は、流行っては廃れての繰り返しです。

 

それを察知している不動産会社のほうが融資が付けられるので、高く売れる可能性も上がります。逆にそうした情報を知らない不動産会社だと、やはり査定が低くなってしまいます。

 

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株式会社クリスティ 代表取締役
富士企画株式会社 代表取締役

1972年、福岡県生まれ。不動産投資専門会社でトップ営業マンとして実績を挙げた後、2012年に独立、富士企画(株)を設立。2016年より老舗不動産会社である株式会社クリスティの代表を兼任。サラリーマンから地主さん、プロ投資家まで様々な案件にて、現在までに約4000件の物件売買に関わる。
「投資家目線でのアドバイス」「すぐには売らないスタイル」の人柄が信頼を呼び、著名大家さんも含めファンが多い。その手腕が話題となり、TBS人気バラエティ『水曜日のダウンタウン』や日テレ『ZIP!』などのテレビ出演も多数。
著書に『物件サポート3500人! 事例で見る“勝ち組大家"の法則』『「いま」から始めて成功する“秘伝"の不動産投資! 』(共にごま書房新社)、『万年赤字物件を脅威の高値で売る方法』(幻冬舎)など累計6作。趣味はサーフィン(「シティウェーブ」世界ランキング入り達成)ほか幅広い。

著者紹介

連載速く、高く、不安なく!失敗しない「不動産売却」の鉄則

※本連載は新川義忠氏の著書『速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意』(ごま書房新社)の一部を抜粋し、再編集したものです。

速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

新川 義忠

ごま書房新社

不動産投資において、「売却」は不可欠なものです。そもそも不動産投資には「家賃収入によるインカムゲイン」「売却時の利益、キャピタルゲイン」と2つの利益があります。 安く買って、高く売れば利益になりますが、10年前に…

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