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買い叩かれないためにどうすれば良いのか？

投資家さんからすると、「こんなに高く売れて、これだけ儲かった！」という話ばかりがブログや本に書かれているため、買い叩かれている人たちの実情を知る機会はあまりないと思います。

旧耐震の区分マンションの場合、買い叩かれるイメージを抱く人もいるでしょう。しかし、都内で立地が良ければ問題なく売れます。業者によっては躯体だけ残し、スケルトンにして高く売り出しているケースもあります。

このようにニーズのある場所であれば、どれだけ古い物件であっても売却が可能です。

また、「急いで現金化したい」と言うと、買い叩かれる可能性がかなり上がります。

実際、私が相談を受けた人から区分マンションを700万円で購入したことがあります。市場に出したら、時間はかかるかもしれませんが、倍くらいで売れる可能性のある物件でした。

しかし、この売主さんは、すぐに現金が欲しいと望まれ、「うちで買ったら700万円にしかなりませんが、大丈夫ですか？　その場合、買ったあと1500万円で市場に出しますが、それでいいのでしょうか？」と確認しました。すると、「事情があって、今すぐ現金化したいので、それでも構いません」ということでした。

こうしたことを説明する不動産会社は少ないでしょう。多くの不動産会社は、相手が売り急いでいるとわかれば、あえて相場よりも低い金額を提案して、上手に値下げ交渉をしてくるでしょう。

売却を依頼する際、まずは相談をした業者が「買う」と言ったら、「安すぎるのかな？」と考えることが大切だと思います。

車の中古市場は、全て業者買い取りです。業者は、車を安く買って市場で高く売っているだけです。

不動産も同じです。ただ、不動産に関しては市場が開放されていますが、車業界は市場が業者にしか開いていません。

ですから、業者買取よりも市場の一般の消費者に売るべきです。業者買取は、よほど癖があったり、全空だったり、一般の人が買いづらい場合の選択肢になります。

しかし、このことを普段、投資物件を扱っていない一般住宅しか扱っていない不動産会社に相談すると、「築年数が22年経っていると建物価値はゼロなので、土地値じゃないとダメですね。むしろ入居者を追い出さなくてはならないので、家賃や解体費を考えると、これくらいかかります」と言われたこともあるかもしれません。

これは間違った査定なのですが、そういう物件が市場に出てくることも稀にあります。「なぜこんなに安いんだろう？」という物件は、査定が間違っているのです。

　
ただ、こうした物件はすぐに買付が殺到する傾向にあるので、市場で買うことはなかなか難しいでしょう。

いずれにせよ、投資物件の場合「木造は22年で価値がゼロ」というのは間違いです。銀行の評価と税務上の評価はそうだとしても、実際の取り引きではあり得ません。そう言う人がいたら、嘘をついているか知識がない人だと思ったほうがいいです。