地元の不動産会社では「査定金額2,500万円」だったが…「3,000万円で売却」した方法 ※画像はイメージです/PIXTA

不動産は「急いで現金化したい」と言うと、買い叩かれる可能性がかなり上がります。売却を依頼する際、まずは相談をした業者が「買う」と言ったら、「安すぎるのかな?」と考えることが大切だと思います。不動産売却実績4000件の新川義忠氏が著書『速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意』(ごま書房新社)で不動産売却のコツを解説します。

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買い叩かれないためにどうすれば良いのか?

投資家さんからすると、「こんなに高く売れて、これだけ儲かった!」という話ばかりがブログや本に書かれているため、買い叩かれている人たちの実情を知る機会はあまりないと思います。

 

旧耐震の区分マンションの場合、買い叩かれるイメージを抱く人もいるでしょう。しかし、都内で立地が良ければ問題なく売れます。業者によっては躯体だけ残し、スケルトンにして高く売り出しているケースもあります。

 

このようにニーズのある場所であれば、どれだけ古い物件であっても売却が可能です。

 

また、「急いで現金化したい」と言うと、買い叩かれる可能性がかなり上がります。

 

実際、私が相談を受けた人から区分マンションを700万円で購入したことがあります。市場に出したら、時間はかかるかもしれませんが、倍くらいで売れる可能性のある物件でした。

 

しかし、この売主さんは、すぐに現金が欲しいと望まれ、「うちで買ったら700万円にしかなりませんが、大丈夫ですか? その場合、買ったあと1500万円で市場に出しますが、それでいいのでしょうか?」と確認しました。すると、「事情があって、今すぐ現金化したいので、それでも構いません」ということでした。

 

こうしたことを説明する不動産会社は少ないでしょう。多くの不動産会社は、相手が売り急いでいるとわかれば、あえて相場よりも低い金額を提案して、上手に値下げ交渉をしてくるでしょう。

 

売却を依頼する際、まずは相談をした業者が「買う」と言ったら、「安すぎるのかな?」と考えることが大切だと思います。

 

車の中古市場は、全て業者買い取りです。業者は、車を安く買って市場で高く売っているだけです。

 

不動産も同じです。ただ、不動産に関しては市場が開放されていますが、車業界は市場が業者にしか開いていません。

 

ですから、業者買取よりも市場の一般の消費者に売るべきです。業者買取は、よほど癖があったり、全空だったり、一般の人が買いづらい場合の選択肢になります。

 

しかし、このことを普段、投資物件を扱っていない一般住宅しか扱っていない不動産会社に相談すると、「築年数が22年経っていると建物価値はゼロなので、土地値じゃないとダメですね。むしろ入居者を追い出さなくてはならないので、家賃や解体費を考えると、これくらいかかります」と言われたこともあるかもしれません。

 

これは間違った査定なのですが、そういう物件が市場に出てくることも稀にあります。「なぜこんなに安いんだろう?」という物件は、査定が間違っているのです。


 
ただ、こうした物件はすぐに買付が殺到する傾向にあるので、市場で買うことはなかなか難しいでしょう。

 

いずれにせよ、投資物件の場合「木造は22年で価値がゼロ」というのは間違いです。銀行の評価と税務上の評価はそうだとしても、実際の取り引きではあり得ません。そう言う人がいたら、嘘をついているか知識がない人だと思ったほうがいいです。

 

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株式会社クリスティ 代表取締役
富士企画株式会社 代表取締役

1972年、福岡県生まれ。不動産投資専門会社でトップ営業マンとして実績を挙げた後、2012年に独立、富士企画(株)を設立。2016年より老舗不動産会社である株式会社クリスティの代表を兼任。サラリーマンから地主さん、プロ投資家まで様々な案件にて、現在までに約4000件の物件売買に関わる。
「投資家目線でのアドバイス」「すぐには売らないスタイル」の人柄が信頼を呼び、著名大家さんも含めファンが多い。その手腕が話題となり、TBS人気バラエティ『水曜日のダウンタウン』や日テレ『ZIP!』などのテレビ出演も多数。
著書に『物件サポート3500人! 事例で見る“勝ち組大家"の法則』『「いま」から始めて成功する“秘伝"の不動産投資! 』(共にごま書房新社)、『万年赤字物件を脅威の高値で売る方法』(幻冬舎)など累計6作。趣味はサーフィン(「シティウェーブ」世界ランキング入り達成)ほか幅広い。

著者紹介

連載速く、高く、不安なく!失敗しない「不動産売却」の鉄則

※本連載は新川義忠氏の著書『速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意』(ごま書房新社)の一部を抜粋し、再編集したものです。

速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

新川 義忠

ごま書房新社

不動産投資において、「売却」は不可欠なものです。そもそも不動産投資には「家賃収入によるインカムゲイン」「売却時の利益、キャピタルゲイン」と2つの利益があります。 安く買って、高く売れば利益になりますが、10年前に…

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