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不動産運用の最大の武器は「レバレッジ効果」
今回は、どのような物件を選び、どのような資金計画を立てるかを考えてみましょう。これもやはり建物の構造面、さらには区分所有か１棟買いかによって、大きく左右されます。具体的に、本連載の目標とする「資産10億円を達成する」までの道筋に沿って説明します。
最速でこの目標を実現するもので「２年プラン」、少しゆとりを持って「３、４年プラン」、最も時間をかける「５年プラン」という３つのプランで紹介します。
＜最速２年で実現する資産10億円プラン＞
筆者が考える医師が最短で資産10億円を実現するために購入すべき収益物件は、区分所有の新築マンション２戸と中古マンション１棟です。
費用としては新築マンションが１戸当たり３０００万〜５０００万円前後、中古マンションが１棟当たり２億円前後で合計２億５０００万円から３億円といったところでしょう。図表２を使って説明します（※分かりやすくするために数字は簡略にしてあります）。
医師であれば、年収１５００万円なら20倍の３億円程度まで融資してくれる金融機関は複数あるでしょう。医師でなければこれほどの融資は難しいです。平均的な年収よりも高いサラリーマンにもこのような提案はしません。そもそもローンの審査が通らないのです。
不動産運用の最大の武器は、レバレッジ効果です。少ない元手でどれだけ大きな運用ができるか。ここに成功のカギがあります。ですから、すでにこの時点で医師である皆さんは、かなりのアドバンテージです。
さて、新築区分所有２戸と中古の１棟と言いました。なぜこのような構成にするかというと、まず第一に新築の区分で確実な物件を手に入れつつ、中古１棟には20室がありますから、仮に２割程度の空室が出ても赤字になることはありません。たとえ額が大きくても、１棟買いはむしろリスクヘッジなのです。
新築マンション１戸当たりの家賃収入が10万円で、それが２戸ですから合計20万円。そして中古マンション１棟は合計20部屋あり、１室の家賃が月11.５万円で20部屋ですから、合計は２３０万円。全部合わせると月の収入は２５０万円になります。２５０万円×12月で、年間にすると収入は３０００万円です。
［図表］新築マンション区分所有2戸と、中古マンション1棟の物件情報
これでまず１年運用を行います。すると１年後の収入は医師としてのもともとの給与１５００万円にプラス、新たに始めた不動産運用の３０００万円。合計４５００万円（この金額はあくまで総収入で利益ではありません）。そうすると融資可能額は、４５００万円×20倍＝９億円となり、９億円の物件が購入可能になります。
すると、わずか１年程度で最初の物件の合計金額３億円＋９億円＝12億円の資産を持つことになります。
2年で10億円を達成するにはストイックな生活も必要
とはいえ、これはいくらなんでも強引な話。家賃収入２５０万円といっても実際はローンの返済や管理費、固定資産税・・・などと差し引いていくと、手元にそれほどは残りません（節税効果額は考慮していません）。
医者という肩書があれば９億円の融資は可能ですが、毎月の収支にはかなり余裕がなくなりますので、細心の注意が必要になります。
そこで、次の物件購入のために融資を申し込む金額は３５００万円×20倍＝７億円とします。最初の物件を購入して１年目は最初の新築区分所有２戸と中古の１棟のみ。２年後に次の物件を買えば、トータル２年で最初の物件の合計金額３億円＋７億円＝10億円が実現します。
これでも生活費は今よりもかなり抑えなければならないでしょう。どちらもかなりストイック（禁欲的）なやり方になりますので、２年プランは何がなんでも２年で実現するんだ、という強い意志が必要です。
