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GPI、NOI、FCR、LTV…主な指標の概要とは？
ほとんどの不動産運用の本をめくると、GPI（潜在総収入）やFCR（総収益率）といったさまざまな指標が解説されています。主な指標を紹介しましょう。
● ＧＰＩ（Gross Potential Income：潜在総収入）
満室・滞納なしを前提とした１年間の家賃収入の総額
● ＥＧＩ（Effective Gross Income：実効総収入）
GPI から周辺相場の空室率を差し引いた空室損、一括借り上げの手数料、滞納者がいる場合の未回収損を差し引き、さらに駐車場や自動販売機などの雑収入を足した実際に入ってくる収入。EGI ＝ GPI －空室・各損失＋その他収入
● ＯＰＥＸ （Operating Expenses：運営費用）
物件の運営管理にかかる費用や固定資産税・都市計画税、損害保険料などランニングコストの合計
● ＮＯＩ（Net Operating Income：営業純利益）
EGI から固定資産税などの税金、不動産管理会社への手数料、共用部分の電気代や水道代などの運営費を差し引いた金額。NOI ＝ EGI－OPEX
● Cap Rate （Capitalization Rate：キャップレート、総合還元利回り）
オーナーの期待する不動産還元利回り。 実際には、リスクのない長期国債の利回りに不動産のリスクに応じて期待する上乗せ収益と物件固有のリスクに応じて期待する上乗せ収益（地域・築年数・構造など）を合算して導き出されるケースが多い。Cap Rate ＝ＮＯＩ ÷物件価格
● ＡＤＳ （Annual Debt Service：年間元利返済額）年間の元利返済総額。元利均等返済の固定金利ローンの場合、ＡＤＳは毎年一定額となる。ADS ＝年間元金返済額＋年間利息返済額
● ＢＴＣＦ（Before-Tax Cash Flow：税引き前キャッシュフロー）
NOI からローン返済額や所得税などの年間総返済額を差し引いた、最終的に手元に残る金額。BTCF ＝ NOI－ADS
● ＡＴＣＦ（After-Tax Cash Flow：税引後キャッシュフロー）
収入を得たことによって発生する税金を引いたものが税引き後キャッシュフロー。対象物
件に不動産投資したときに発生する税金などを引いた実際の収益。ATCF ＝ BTCF－TAX
● ＬＴＶ（Loan To Value：借入金割合）
借入金額の物件価格に対する割合。LTV ＝借入額÷物件価格
● ＦＣＲ（Free and Clear Return：総収益率）
NOI を物件価格や諸費用など物件を購入するために費やした金額で割った数値。総コストに対して物件がどれだけの収入を生んでいるかを示す指標。FCR ＝ NOI÷総投資額
● Ｋ％（Loan Constant：ローン定数）
ADS（年間元利返済総額）のローン残高に対する割合。K% とFCR を比較をすることによって、レバレッジ効果が働いているかどうかの判断ができる。K% ＝ＡＤＳ ÷現在のローン残高
● ＣＣＲ（Cash on Cash Return：自己資本配当率）
BTCF を自己資金で割ることで算出。自己資金に対してどれだけのリターンがあるのかが分かる。ConC%、EDR、ROE、ROI と言うこともある。CCR ＝税引き前キャッシュフロー÷自己資金
● ＤＣＲ （Debt Coverage Ratio：借入償還余裕率）
NOI（営業純利益）をADS（年間元利返済額）で割ったもの。ローン返済の何倍の収入があるかを算出し、大きければ大きいほどリスクが低く、小さければ小さいほどリスクが高くなる。DCR が１以下であればデフォルトの状態。ＤＣＲ＝ＮＯＩ ÷ＡＤＳ
不動産投資の判断材料は「指標が全て」ではない
不動産運用に係る指標はこのほかにもまだまだたくさんあります。投資家の中には、まるで受験勉強のように時間を費やして完璧に覚えて、これらの指標から割り出した自分の合格ライン以上の物件を探しまくっている人がいます。
しかし、日々診察に邁進する皆さんにそのような時間はあるのでしょうか？ 世の中に何万棟とある収益物件の中から興味があるものを見つけるだけで大変なのに、さらに１棟１棟このような指標を算出していてはとても本業に手が回りません。不動産運用にそれほど予備知識は必要ありません。要するに皆さんが知りたいのは、
● 節税効果があるのか
● 黒字になるのか
● 資産10億円を実現し、開業ができるのか
この３つに尽きるのではないでしょうか。確かに私たち不動産業者は、このような指標を使っていかにお勧めの物件かを説明します。ある程度は何を指す指標かを理解しておいた方が、スムーズに物件探しができるでしょう。
しかし、指標には現れない「この土地柄だからあなたに向いている」「確かに現状のBTCFは少ないが新サービスでの開業が可能」といった提案ができるのはプロです。忙しい皆さんが一生懸命ノートに書き込んで計算するべきではありません。指標の理解はそこそこで結構です。あとはその指標を使って説明する不動産業者の提案の中身を吟味していただきたいと思います。
