医師の不動産運用で「一括借り上げ」を依頼する管理会社の条件

安定した家賃収入のために活用したい「一括借り上げ」

不動産運用において一番怖いのは空室です。いくら相場より安くお買い得な物件でも、いくら利回りが高くても、空室が多ければ意味がありません。この空室に対するリスクヘッジが一括借り上げです。

一括借り上げとサブリースを混同している人がいますが、前者は不動産会社がオーナーから空室の有無にかかわらず１棟丸ごと一定期間借り上げる方法で、後者はその物件を又貸し（転貸）することです。

一括借り上げの契約を締結すれば、たとえ空室が出たとしても毎月定額の家賃収入が見込めるので、オーナーとしては安心です。もちろんこの契約は無料ではありません。一括借り上げの手数料の相場は、家賃の10％から20％前後といったところでしょう。これで空室の恐怖から逃れられるなら安いものではないでしょうか。

ただし、すべての一括借り上げ契約がオーナーにとってメリットがあるかといえば、そうともいえません。一括借り上げを行う会社は、おもに収益物件を建てる建設会社か不動産管理会社になりますが、いずれにしても会社側も利益がなければ契約は締結できません。そのため手数料の割合や契約期間はケース・バイ・ケースになります。

たとえば立地条件が悪かったり築年数が古い物件は、満室を維持するのが難しいので手数料は高めになります。また、契約期間の相場は２年程度ですが、このような物件は１年ごとになり、そのたびに手数料が上がり、さらに指定業者による修復工事が契約更新の条件となるケースもあります。

こんなに出費や条件が多ければ、何のための一括借り上げか分かりません。ところがあまり立地条件の良くない地域の地主などで「土地を遊ばせて固定資産税を支払うくらいならたとえそれでも」といった人がこのような条件でも契約を結ぶようです。

医師オーナー向けの「提案」ができる管理会社か？

一括借り上げを行う業者は管理会社も兼務しているのが一般的です。また管理会社と同様に業者はいくらでも選べます。選択する際の目のつけどころは、「今回一括借り上げしてもらうことで資産10億円にどうつながるか」と「どのように開業への足掛かりになるのか」を明確に説明できるかどうかです。

「割のいい手数料をもらえれば、管理はある程度いいかげんでいい」と思っているようなやる気のない業者は論外です。あくまでも物件そのものを満室にすることを前提に手数料を設定し、「あなたが儲かった上で私たちも儲けさせていただきます」というスタンスの業者を選びたいものです。

そのためには、管理会社の説明部分でも触れた収支表の作成や定期的な状況報告は当たり前。その上で「この部分をこのようにリノベーションすれば○○をターゲットにしたクリニックができますよ」といった医師オーナー向けの提案ができることが望ましいでしょう。

このようなまじめに一括借り上げに取り組む業者は、契約する物件を選ぶ目も真剣です。駅からの徒歩時間、周辺の商業施設、建物自体の価値などをプロにしかない選択眼によって判断し、契約を締結するか否かを決定します。つまりきちんとした会社が一括借り上げを決めた物件は、それだけで魅力があるとお墨付きが得られているのです。

私の会社でも一括借り上げの業務は行っています。その際に毎月の書面と同時に会話での業務報告は欠かしません。忘れられないのは3・11のときです。これはサラリーマンオーナーからですが「仕事がない。収入がない」といった相談をいくつもいただきました。物件自体は一括借り上げをしているので家賃収入はあるのですが、本業からの給与がなくなってしまったというのです。

このような場合は、金融機関によって毎月のローン返済額の減額（期間延長）といった救済策があるものです。当時もそれぞれの金融機関に問い合わせてオーナーと一緒に対策を練りました。ケースによっては弊社の顧問弁護士に相談することもあります。

相手が信頼できる会社と判断できれば、一括借り上げ契約を締結するほど安心できる不動産運用はありません。