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築40年の木造アパートを売却したら、突然「税務署」から“お尋ね”が届いたワケ【税理士が解説】
働き盛りの現役世代が選択する「不動産投資」というリスクヘッジ
「家族のための生活資金をより多く確保したい」「老後の生活資金を蓄えたい」そんな想いで日々仕事に打ち込んでいる人は多いはずです。しかし、どれほど努力を重ねても、予期せぬ病気や勤務している会社のリストラなど、「将来働けなくなるリスク」をゼロにすることはできません。そうしたリスクヘッジの候補として「不動産投資」を選択する人がいます。
将来働けなくなるリスクを補う手段は、貯蓄や保険だけではありません。金融機関の融資と「団体信用生命保険（団信）」を組み合わせた不動産投資は、万が一の際、家族に「無借金の収益物件」という強固な生活基盤を遺せるのが特徴です。
不動産投資にあたっては、金融機関からローンを調達し家賃収入で返済していくことが基本的な流れになりますが、その成否をわけるのは、当該不動産の「立地」です。
高利回りを謳う投資用不動産は数多ありますが、訳アリなものも多く、期待した成果が得られないこともあるでしょう。
入居者の立場になって、この場所であれば住みたいと思えればおおむね投資対象としては合格です。それに加えて建物の状況、道路付け、出口の選択肢（現状、建替え、更地売却など）が多いかなど、細部の確認を終えたうえで投資を行うか否かを判断することが肝要です。
ローン金額や金利については金融機関の審査があるため、審査が通ればおおむね返済に問題ないと考えられますが、将来の金利上昇予測も勘案し、「不動産収支だけで無理なく返済できるか」も、事前にシミュレーションしておきましょう。
生命保険よりも「中古アパート」を選ぶ理由
生命保険には終身保険や定期保険などの種類があり、死亡や大病を患ったときに家族が現金を受け取れる仕組みです。しかし、保険に加入するためには毎月一定金額を保険会社へ支払う必要があり、保険料が家計にとって重荷になるケースがあります。
一方、不動産投資の「団信」も保険の一種ですが、ローンの返済時に金利と合わせ、0.2％～0.3％を乗せて支払いを行います。不動産投資の場合、不動産収支からローン返済を行うため、団信の支払原資は「入居者からの家賃」です。つまり、上手く設計ができれば実質、自らの負担なく保険に入ることが可能になります。
実際に、不動産投資を始めたことで、団信の仕組みを使い、既存の生命保険を解約して家計の収支を改善させた例も少なくありません。
ただし、不動産投資の場合、大規模修繕や原状回復による支出などで相応の経費がかかることには注意してください。こうした経費をなるべく抑えるには、建物の状態がよく、かつ空室率の低い物件を選ぶことが重要です。
また不動産投資のなかでも、中古アパートには「ならでは」のメリットがあります。それが、減価償却の活用です。中古アパートの場合、建物の減価償却費を計上することにより、課税所得を減らすことが期待できます。減価償却費はキャッシュアウトを伴わない「みなし経費」であり、計上することで所得税や住民税が下がるケースもあります。多くの不動産会社が「減価償却費」を謳った不動産投資商品を提供している理由の一つです。
