台風や集中豪雨によって物件が被災した際、アパートオーナーの懸念は「責任の範囲」だけに留まりません。特に昨今は、建設部材の不足や工期の遅延が常態化しており、「直したくてもすぐに直せない」という問題に直面します。修繕が長引くなか、入居者から「家賃を下げてほしい」と要求された場合、法的にどう対応すべきなのか。本記事では、賃貸借実務に精通した山村暢彦弁護士が、民法改正を踏まえた適正な減額割合の算定と、円満な合意形成のステップを解説します。
台風で経営するアパートの外壁が壊れた！…修繕が遅れると、大家の責任義務が問われる？
台風や集中豪雨によって屋根や外壁が損傷したり、給湯器やエアコンなどの設備が故障したりすると、入居者の生活に大きな支障が生じます。このような場合、オーナーには、賃貸物件を契約どおり使用・収益できる状態に維持するため、必要な修繕を行う義務があります（民法606条）。
もっとも、修繕義務があるからといって、どのような状況でも直ちに修繕を完了しなければならないわけではありません。近年は、大規模災害による修繕需要の一時的な集中に加え、建設資材の不足や価格高騰、施工業者の人手不足なども重なり、「修繕したくても、すぐには修繕できない」という事態が多発しています。特に、屋根材やサッシ、給湯器などは納品まで長期間を要することもあり、オーナーの努力だけでは解決できない事情も存在するのも事実です。
このような場合、修繕が遅れたという結果だけで直ちにオーナーが法的責任を負うわけではありません。重要なのは、被災状況を確認したあと、速やかに施工業者へ連絡し、見積りや修繕の手配を進めるなど、現実に取り得る対応を適切に行っていたかという点です。修繕業者への依頼日や見積書、部材の納期に関する資料などを残しておけば、やむを得ない事情による遅延であったことを説明しやすくなります。
一方で、「災害だから仕方ない」と考えて入居者への説明を怠ることは避けるべきです。修繕の見込み時期や遅延理由を丁寧に伝え、進捗を継続的に共有することで、不要な不信感や紛争を防ぐことにつながります。災害そのものは避けられませんが、その後の対応はオーナー自身が選択できます。賃貸経営では、法的義務を果たすことはもちろん、誠実な情報共有を心掛けることが、入居者との信頼関係を維持するうえで重要といえるでしょう。
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代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数7名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
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