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抵当がない物件の存在は大きい
・自己資金の割合
信用金庫・信用組合＞地方銀行≒メガバンク
こちらはあくまで傾向で、各金融機関の姿勢で大きく変わります。
どれだけ物件価格に対して頭金（自己資金）が必要かですが、自己資金を使うと次の物件を買えなくなるので、なるべく温存することが大事です。
あくまでも傾向ですが、大きい金融機関ほど自己資金割合が高いです。
2割程度というケースが多いです。
また諸費用は融資は出ないことも多く、2割自己資金となると実際の手出しは物件価格の3割弱となることが多いです。
オーバーローン（諸費用込みの全額）で借りることが出来れば、原理上は無限に買うことができますが、フルローン（諸費用の除く物件価格全額）でも今はありがたいという状況です。
自己資金を入れるほど金利は下がりますが、バランスを考えていく必要があります。
拡大を目指す人ほど、自己資金温存を意識する必要がありますが、拡大よりも安定を考えるのではあれば、金利が悪化しても自己資金減らすことは大事かと思っています。
▶対応エリア
メガバンク＞地方銀行＞ 信用金庫・信用組合＞ノンバンク
メインのエリアから外れているけどいい物件が出てくるということはよくあります。
しかし、エリアが外れると融資が難しくなります。
理由は支店です。原則支店がある場所でしか融資が下りません。
信金信組は融資が下りやすく使い勝手が良いのですが、小規模ですので、対応できるエリアが狭いです。県南部のみなどいうことも多く、少し離れるとアウトです（汗）。
一方で規模が大きい銀行は各地に支店があり、メガバンクに至っては全国にありますので、対応エリアが広く、融資活用がしやすいです。
以上のように各金融機関別に特徴があり、意識したうえで活用を考えるべきです。
また大まかな分類ごとにざっくりした話をしましたが、現実はそんなに単純ではなく、○信金はいまは積極的、△信金はサラリーマンには貸さないけど専業大家には積極的など細かい特徴があり、そこを近隣の不動産投資仲間などで共有していくことが成功のカギになります。
▶日本政策金融公庫は一番おすすめ
この連載を読む方はあまりお金がない不動産投資初心者ではないかと勝手に想像して書いています。
先述では民間金融機関について書きましたが、「日本政策金融公庫」が一番おすすめです。
金利2％前後で法定耐用年数超え小規模物件でも融資が出来るので、初心者の味方です。
パッケージが決まっていますので、どの枠組みになるかで金利が決まります。不動産を担保に入れる場合は担保評価と貸出金額の割合で決まります。
またリフォーム費用についても借りることができ、こちらは女性若者（35歳以下）、ソーシャルビジネス枠（空き家再生で通した実績あります）で優遇金利が受けれたりもあります。
無担保枠が創業2期以内の場合、1000万円。2期超えると2000万円の無担保枠がありますので、その分は担保なしで事業計画次第で借りることが出来ます！
そのためまずは日本政策金融公庫で、無担保枠で借りて抵当が入っていない戸建を確保することが規模拡大には重要です。
私は、初めてアパート借りる際に共同担保で評価が全然足りず7戸の戸建を共同担保（購入物件以外の物件を担保に入れて足りない評価を補うこと）で借りたことがあります。
抵当に入っていない物件があることはめちゃくちゃ強いですので、無担保枠はマックス使うべきです。
大津社長（若杉龍志）
日本リーシング不動産株式会社代表取締役
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