(※写真はイメージです/PIXTA)

日本政策金融公庫には無担保枠があり、その借り入れで抵当が入っていない戸建てを確保することが投資規模の拡大には重要です。無担保枠は絶対い利用すべきです。大津社長(若杉龍志)が著書『20代サラリーマンでも脱サラできる不動産投資で成功する方法』(日本橋出版)で解説します。

金融機関の特徴に合わせた借り方が

■金融機関の種類と特徴

 

融資の種類を説明しましたが、金融機関の種類によって特徴があり、そこに合わせて、借入をしていくことが大事ですので、解説します。

 

・メガバンク
三菱UFJ、みずほ、三井住友、りそな? が該当します。

 

・地方銀行
私が住む滋賀県ですと、滋賀銀行・関西みらい銀行などがそれに当たります。 

 

・信用金庫、信用組合
地域密着の小規模金融機関になります。

 

地方銀行並みに大規模なところもありますが、多くは小規模で、県内の一部のエリアのみなどで特に朝鮮系の信用組合(ハナ・イオ・近畿産業・横浜幸銀・京滋)は融通が利きます。

 

・ノンバンク
三井住友L&F、セゾンファンデックスなど

 

・政府系金融機関
日本政策金融公庫、商工中金など

 

などにわけることが出来ます。なおネット銀行は不動産の融資ではあまり当てにならないです。

 

まず政府系以外の4種類の金融機関について比較します。

 

基本的に融資で大事なポイントは、金利・融資期間・審査の厳しさ・自己資金の割合、対応エリアなどがあり、その時の状況に応じた活用をすることが大事です。

 

・金利

メガバンク>地方銀行>信用金庫・信用組合>ノンバンク

 

基本的に規模が大きい金融機関ほど運営コストが掛かりにくくなるので金利の割合は下がります。

 

メガバンクですと0.5%前後と住宅ローン並みの金利で借りれることも属性次第ではありますが、なかなかハードルが高いです。

 

一方で私のお客様で青メガ(仮名)で1.85%で借りている方がおり、メガバンクでも金利が高くなっているケースも多く、属性次第で条件が決まると思います。

 

また属性以外でもほかの銀行の条件が参考になりますので、悪い条件からスタートすると条件改善はかなり大変です。

 

・融資期間(法定耐用年数より長く借りれるか)

信用金庫・信用組合>地方銀行≒メガバンク

 

大きい金融機関ほど、法定耐用年数に厳格です。

 

木造22年、重量鉄骨34年。RC47年以内になるよう貸します。

 

例えば築30年のRCの場合法定耐用年数でいくと17年融資になります。

 

そこを25年融資など伸ばすことが出来ると毎月のキャッシュフローが大きく変わりますので、期間はかなり重要です。

 

基本的に法定耐用年数を超えている物件はNGな金融機関が多いです。

 

しかし、一部の信金信組では木造築50年でも私は10年ですが、融資が下りたりすることもあります。

 

・審査の厳しさ

信用金庫・信用組合>地方銀行>メガバンク

 

基本的に大きい金融機関の方が扱う金額が大きいです。

 

メガバンクでは最低5000万円~というケースが多く、500万円の戸建とかだと相手にしてもらえないことが多いです。

 

そのため大きい金額を貸しても大丈夫な方ではないとメガバンクでは相手にしてもらえない傾向があります。

 

一方で信金信組は小さい取引でも、属性が悪くても話を聞いてもらえることが多く、弱小大家さんはまずは小さい金融機関にいくことが大事です。

 

私自身もメガバンクと取引がなく、なるべく早くに取引実績が欲しいと日々奮闘しています。

 

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