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問題がない物件は安く買えず利回りがでない
▶不整形地
いびつな形ですと出口が厳しいです。
▶坂地
激しい坂地は不人気です。
▶でかすぎる物件
例えば6LDKは面積のわりに家賃が取れず、リフォーム費用や火災保険、固定資産税などを考えると採算が合いにくいです。ただしグループホームなど事業用途で高く貸せるような物件は別です。
▶接道
前道が狭いのは、新築するのも割高ですし、車通りにくいので、お勧めしません。また再建築不可（道建築基準法上の幅4m以上道路に2m以上間口が接していない）は土地としてしんどいです。
某社は再建築を再建築可能にするセミナーで、再建築不可を行政から許可を取り新築するということを200万円前後の入会金を取りコンサルしている会社もありますが、仮に再建築可にしても道が狭いので希望価格で売れない可能性もあります。
再建築可にしたけど高く売れなかったとクレームを言っている方をTwitter で見つけたこともあります。
つまり、最終出口で優良な新築用地として売れるのかがすごく重要です！
▶駐車場
地方は駐車場がないと客付けが厳しいです。
ファミリーだと理想を言えば戸当たり2台あればいいです。戸建では3台とかあればかなり強いです。気を付けたいのは駐車のしやすさと駐車できる車です。
何回も切り返ししないと駐車できない、軽自動車しか止めれない、掘り込み式で車高が低いなどなど、ただ停めれるかではなく、入居者視点で考える必要があります。
またブロック塀を壊すなどで駐車場を作れるかどうかは内見時に考えるポイントです。
▶オーナーチェンジ
中が見れませんし、ボロボロな可能性が高いです。リフォーム費用を見込んでも安いのか考える必要があります。売る理由を見極める必要があります。
これらが注意が必要なポイントです。
割と理想論ですので、妥協は必要です。特に優良な土地は建売業者と競合しますので採算合いにくくなると思います。現実的には、問題がない物件は安く買えずなかなか利回りが出ません。
リスクが高い物件でも初心者投資家は買いますので、安ければ私はガンガン買って、長期では保有しないで、転売しています。
大津社長（若杉龍志）
日本リーシング不動産株式会社代表取締役
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