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なぜ富裕層は「マレーシア不動産」に注目するのか？
コロナ渦の影響で、一時期の過熱から落着きを取り戻したといわれる「マレーシア不動産」。現地でビジネスを展開する堂田氏は、現状をどう見ているのでしょうか。
「中・高級の住宅物件の価格は横ばいで、基本的に大きな変動はありません。ただ賃料はコロナ前の水準に戻りつつあります。当地で物件を購入する日本人の方々を見ていると、やはり資産分散目的、実需用の方が多い印象です。投資を全面に押し出してプレビルド物件をセールスしている業者には注意が必要ですね。しかしそれとは別に、4～5年前から『日本人や韓国人の母子留学バブル』が起きています。国際社会で通用するグローバルな感覚を養うため、お子様の教育目的でマレーシアへ渡る方々が増加しています」
「なぜマレーシアへ？」という疑問が湧く人もいるかもしれません。マレーシアにはイギリス式、アメリカ式、オーストラリア式、カナダ式、更に最近注目されている国際バカロレアなど、様々なタイプのインターナショナルスクール（インター校）が多数存在し、授業料も比較的に割安と言われています。またマレーシアはマレー系、中華系、インド系などで構成された多民族多宗教国家であり、学校内だけでなく普段の生活から国際感覚を養えるというのも大きなメリットです。
「母子留学でマレーシアを訪れる方々の滞在期間は駐在員よりも長くなる傾向があります。経済的に余裕がある場合は、物件を購入される方もおられます。マレーシアでは英語が公用語のひとつとなっているため、不動産購入の際の契約書はすべて英語で、安心感が高いのもポイントです」
マレーシア現地法人が「工場物件」に注目する理由
マレーシア不動産には、いくつかの注目すべき特徴があります。そのメリットを、堂田氏に改めて説明していただきました。
「東南アジアの中でマレーシアは唯一外国人名義で土地と建物の所有権を持つ事ができます。これは他国にない大きなメリットです。さらに不動産購入にあたり、物件価格の50％程度を現地銀行で借り入れすることも可能です（下記図表参照）」
しかし近年、首都クアラルンプールには多くの中・高級の住宅物件が供給され、供給過多の状態が続いています。住宅物件を購入する際は物件選定をしっかり行わないと売却損を被るケースもあるとか。
「このような状況下、私たちが推薦しているのはマレーシアの工場物件です。クアラルンプール首都圏にはいくつかの工業エリアがありますが、港があり物流の便に優れた西部エリアと、新たな開発が進む南部エリアは特に注目に値します。またマレーシアに進出している製造業関連の日系企業は800社程
東南アジアでは一般的なの高級住宅（日本でいうタワマン）への投資を想定していると、工場物件に違和感を覚えるかもしれません。しかし工場への投資には数多くのメリットがあります。
「何より、土地を所有できる事と、賃貸経営が安定する点が注目です。住宅物件では建物管理費や修繕積立金などの維持費の支払いが必要になります。また、マレーシアでは家具家電完備の状態で貸し出すため、設備不良が生じた場合は適時修繕対応しなくてはなりません。そこへいくと工場物件の場合はスケルトン貸しのため、基本的に『貸すだけ』となり、住宅物件と比べて圧倒的に手間がかかりません。また賃貸期間に関し、工場物件は住宅物件と比べて契約期間が長くなる傾向があります(住宅物件は1～2年での退去が一般的)。空室リスクの点でも、工場物件は客付けし易く有利です。また、供給が多く賃料が上がりにくい住宅物件と比べ、インフレに応じて賃料上昇していることも魅力です。ちなみにオフィス物件に関しては住宅物件以上に供給過多の状態が続いており、自己使用以外はお勧めできない状況です」
マレーシアでは電子商取引の普及率上昇や、地政学リスク緩和を目指す多国籍企業の戦略的移転に伴い、工場物件の需要は増加し、供給が追い付いていない状況が続いています。そのため工場物件への投資では、今後、家賃上昇や土地値の上昇に伴い、転売時のキャピタルゲインなどが期待できるというわけです
「もちろん工場物件についても、土地付きでの購入が可能です。さまざまな角度から投資全体を鑑みた時、工場物件は住宅物件より、多くの好条件を備えているといえるのです。個人の投資家だけでなく、企業の資産分散先のひとつとしても、ぜひご検討いただきたいですね」
