掲載料が一番安いサイトに集中する

■物件の探し方

先述でいくらで買えばよいのかの調査方法は伝わったと思いますが、肝心なことはどうやって良い条件の物件を探すのかです。

私の事例を言うと、60件ほど購入していますが、

・ポータルサイト（楽待、アットホーム、スーモなど）　20件
・不動産会社の非公開物件の紹介　30件
・不動産投資仲間からの紹介　10件
・不動産業者のメールマガジン
・YouTube経由で売却依頼で購入　1件
・楽待コラム読者からの売却依頼で購入　1件

ざっくりこんなイメージです。YouTubeと楽待コラムは全く参考にならないと思いますが、ポータルサイトと非公開物件の紹介がメインになります。

▶ポータルサイト

たくさんありますが、私は「アットホーム」しか見ていません。

理由はアットホームが掲載料が一番安いからです。特に安い物件の場合、アットホームしか掲載しないというケースが非常に多いです。

また探すコツとして、中古戸建以外にも土地を探すことです。土地と言いつつ古家付き土地というものがあります！

建物としてまだ使えそうな物件もありますので、それはねらい目です。

一棟モノは楽待や健美家などが大手です。

正直、ポータルサイトは多くの競合投資家が見ていますので競争が熾烈です。

私は一日数回見ています。見たらすぐ電話して内見にいき、すぐ買付をいれないと買えないことが多いです。

また元付を探すことを意識してください。

元付とは売主から直接預かっている業者のことです。

成約時に売主買主双方から手数料がもらえるため、指値交渉などを頑張ってくれる傾向があります。

取引態様という項目で、「専任媒介」「一般媒介」とあれば、直で売主と繋がっていますが、「仲介」などと書いてあれば、他社預かりの物件を片手で紹介しているだけになるので、元付を別のサイトなどで探すのが良いでしょう。

指定流通機構（レインズ）という宅建業者のみが使えるサイトを見ればわかることが多いですが、現実には難しいと思います。現地にいくと看板がある物件がありますが、看板を掲載出来ている業者＝元付となりますので、現地にいくというのも手っ取り早いと思います。

また専任媒介（1社のみに売却依頼）、一般媒介（他の会社にも依頼可能）の場合、専任の方が売主を抑えている度合が強いですが、一般媒介でも売主と直で繋がっている元付であれば、交渉出来る度合は大きくは変わらないと思っています。

まためちゃくちゃ売主をグリップしている場合は、一般媒介であえて売却依頼を受け、レインズに載せない（専任の場合掲載義務など）などをする傾向があります。

■非公開物件の紹介

営業マンから直接売主から預かった直後のまだネットに公開していない物件を紹介してもらえることがあります。これはピンキリですが、激熱な物件も交じっている傾向があります！

まずは紹介してもらう人になることが大事ですが、営業担当者と懇意になり、上客になることが大事です。

上客の特徴として、

・すぐ内見行くなど対応する
・即決する
・クレームを言わない
・一度回答した買付を撤回しない

これが誰でも出来る基本です。