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安い物件を買えば不動産投資は失敗しないが
また不動産屋の儲け方はこの価格のゆがみを利用します。
▶新築建売の例
積算評価価格（土地価格仕入+ 建築費） < 取引事例比較価格（販売価格 近隣の新築の販売価格）
▶スターマイカ（会社名）の例
収益還元法（入居者付きの分譲区分を仕入れる） < 取引事例比較法
入居者が退去後にマイホーム用途で売る
※分譲区分はエンドユーザー向けに高く売れるが、利回り自体は低く、オーナーチェンジでは安く取引される。
▶かぼちゃの馬車（破綻したシェアハウス）の例
積算価格（土地価格仕入+建築費） < 収益還元価格
オーナーへの保証賃料をあり得ない高値に設定し、原価の2倍で販売し、最後は倒産して、ドロンして社会問題になる。
■物件選定での注意点
物件購入は99％価格です。安い物件を買えば失敗しません！
なおやばい物件は金をもらわないと引きとれないという評価もあると思います。つまり、先述の評価が重要になります。安いのは何としても買うべきです。
しかし、実は安くない場合もあります。
①土地としての実際の価値
これはよくありがちです。仮に路線価が平米10万円としても、その価格で売れないことは多いです。
注意すべき事例を紹介します。
▶擁壁物件
コンクリートやブロックで土をせき止めて上に家を建てている物件です。擁壁補修はめちゃくちゃ金掛かります。平米5万円程度は掛かります。
また道の広さなどの条件でも大きく変わります。
擁壁の状態がよく、建築確認ができ（新築するには擁壁の状態が悪いと改善が必要）、新築するにも重機や資材を上げなければならず割高になります。
そのため、土地値が安い地域での擁壁物件はわりに合わず、上物で価値を持たせている状態になります。上物が築古の場合は出口戦略で困る可能性があります。
▶狭小物件
滋賀県では新築戸建は30坪～50坪ぐらいが人気です。例えば15坪などだと出口が狭くなります。同じ坪単価では売れませんし、最悪引き取り手がいないこともあります。
ただし、都市部では別です、狭いのが普通で3階建が売れるエリアではイケます。容積率・建ぺい率を確認し、どんな家を建てられるのか確認が必要です。
