(※写真はイメージです/PIXTA)

現実的には、不動産投資は問題がない物件は安く買えずなかなか利回りが出ません。リスクが高い物件でも初心者投資家は買いますので、安ければ買って、長期では保有しないで、転売する方法もあります。大津社長(若杉龍志)が著書『20代サラリーマンでも脱サラできる不動産投資で成功する方法』(日本橋出版)で解説します。

3種類の不動産の鑑定評価方法とは?

■買うべき物件価格を知る方法

 

物件選定のポイントは安い物件を買うことです。これをわかれば基本的に失敗しません。

 

まず物件価格評価の基本を紹介します。

 

3つの考え方がありますが、これは、不動産鑑定で行われる手法で、絶対理解しないといけません。

 

①取引事例比較法

 

これは割とイメージしやすいです。

 

同じようなスペックの物件がいくらで成約しているのかベースに妥当な価格を推定します。主に一般の方がマイホームを購入する際ではこの基準が一般的です。

 

②積算法(原価法)

 

これは土地の価格(路線価)+建物価格(構造ごとの新築時の価格から耐用年数の残存期間)で計算します。銀行の評価は積算価格が基準になることが多いです。

 

なお補足しますと土地の価格は大きく4種類あります。

 

公示価格:国土交通省が定めるガイドラインの価格 (国土交通省 土地総合情報システムおすすめです。https://www.land.mlit.go.jp/webland/)

 

実勢価格:実際に決まった価格(こちらも国土交通省 土地総合情報システムがおすすめです。https://www.land.mlit.go.jp/webland/)

 

路線価:相続税の評価に使われる 公示価格の8割程度(国税庁 路線価図がおすすめです。https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm)

 

固定資産税評価額:公示地価の7割程度(こちらも国税庁 路線価図がおすすめです。
https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm)


となっております。

 

③収益還元法

 

利回りから逆算して計算する方法です。一般的に収益物件では収益還元法で取引基準となることが多いです。不動産投資家の方は利回り△△%で買ったとかいいますよね! 

 

つまり賃料から価格を決めるという考え方です。収益物件では、収益還元評価<積算評価となることが多いです。

 

この3つの評価があることを知ることが大事です。上記で計算すれば、おおよそ安いのか高いのかがわかるはずです。

 

理想を言えば、この3点で評価してどの評価でも安い物件を買うのが理想です。

 

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    本連載は大津社長(若杉龍志)著『20代サラリーマンでも脱サラできる不動産投資で成功する方法』(日本橋出版)より一部を抜粋し、再編集したものです。

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