〈不動産売買のトラブル〉仲介業者のずさん過ぎる仕事に、キレた!【弁護士が事例解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

サブリース目的でビルを購入した買主。仲介業者が作成した家賃管理表を確認したところ、10万円以上異なる賃料が記載されていました。この場合、「説明・告知義務違反」として仲介業者に損害賠償を求めることはできるのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。

実際とは10万円以上異なる賃料を記載していた仲介業者

【収益物件買主からの相談】

 

私は、共同住宅兼事務所ビルを1億9,000万円で購入しました。

 

このビルは、私が購入した後に転売したうえで、借主となってサブリースをするという目的で購入したもので、この目的で購入することは仲介業者には伝えていました。

 

しかし、ビルの引渡しを受けたあと、ビル管理会社の状況確認により、売買契約時に仲介業者を通じて売主側から交付を受けていた家賃管理表の月額の家賃の記載や、空き室の記載に誤りがあったことが発見されました。月額の賃料額は88万5,000円とされていたのに対し、実際は月額75万円だったのです。

 

このため、私は仲介業者に対して説明・告知義務違反があるとして、賃料の差額分の損害賠償請求をしました。

 

これに対して、仲介業者は「売主から賃貸借契約書ないし賃貸借契約の詳細な情報を入手すべく努めたが、売主が非協力的であり、賃貸借契約書が作成されていない部屋も多かったため、売主から提出された資料に基づき、可能な範囲で報告している。だから、仲介業者としての調査、報告義務は尽くした」などと言って、賠償請求に応じません。

 

このような仲介業者の反論は認められるのでしょうか。

 

【説明】

 

本件は、東京地方裁判所令和2年7月22日判決の事例をモチーフにしたものです。

 

いわゆる収益物件(賃貸ビル)の売買において、物件の賃料額について仲介業者が実際の賃料額と異なる資料を渡し説明したことについて、仲介業者の説明・告知義務違反の有無が問題となりました。

 

本件で問題とされた仲介業者の行為とは、

 

「物件の月額賃料の実際の合計額は84万5,000円にもかかわらず、仲介業者は、売主が作成したという家賃管理表につき、その裏付けとなる賃貸借契約書等の客観的資料を確認しないまま、上記家賃管理表の内容を鵜呑みにし、なんらの留保を付けることなく、レントロールに月額賃料の合計額が89万円である旨記載し、買主に対しても、同様の説明しかしなかった」

 

というものでした。

 

こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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著者紹介

連載現役弁護士による「賃貸・不動産法律問題」サポート相談室

※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

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