耐震基準を満たさない築古物件…工事を求めて裁判も「借主が敗訴」したワケ【弁護士が解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

耐震基準を満たしていない、昭和43年築のビル……入居する借主が貸主に対して改修工事を依頼したころ、貸主がこれを拒否し、裁判沙汰となりました。借主側はさまざまな理由から耐震改修の必要性を訴えるも、判決はまさかの「耐震改修の義務なし」……耐震基準に満たない物件にもかかわらず、裁判所が「改修の義務なし」としたのはなぜなのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。

要補強と診断されたビル…借主が貸主に耐震工事を要求

【ビルオーナーからの質問】

私は、都心に昭和43年築の6階建のビルを1棟所有しています。

 

1階部分を貸事務所として貸していたのですが、賃借人より「こちらで調査したところ「震度5強程度の中規模の地震で、1ないし3階につき落階が起こる可能性が極めて高い状態」と言われた。安心して使用できないので、耐震工事をしてもらいたい。」と言われました。

 

確かに、築年数が古いビルですが、外壁や内装は度々工事しており、これまで賃借人からクレームを言われたことはありませんでした。

 

そもそも、旧耐震基準の建物であるからといって、賃借人からの要望に応じて耐震工事をしなければならないのでしょうか。

 

【説明】

本件は、東京地方裁判所平成22年7月30日判決の事例をモチーフにしたものです。

 

この事例では、平成10年に賃貸借契約が締結され(賃料は月約300万円)、10年ほど賃貸借契約が続いていましたが、平成18年の姉歯事件で賃借人が建物に不安を覚えて第三者機関に耐震調査を依頼しました。

 

その結果、C1ランク(補強が必要である、または精密診断をすすめる)であったため、賃貸人に対して補強を求めたものの拒絶され、紛争になったという事案です。

 

この問題の中心的な争点は、

 

賃貸物件について、賃貸人に耐震改修をするという修繕義務があるか

 

でした。

 

この点について、賃借人は、おもに以下の理由をあげて、賃貸人には耐震改修をおこなう義務があると主張しました。

 

①本件建物が多数の者が利用する事務所としての利用を前提としているところ、本件報告書に示された耐震性能では、本件建物を賃貸借の目的に沿って安全かつ安心して使用することは到底不可能であり、このような物件として通常備えているべき耐震性能が欠如している

②本件建物は、耐震改修促進法6条に規定する特定建築物であって、耐震診断及び耐震改修の努力義務が課せられている

③本件建物は高額の賃料で賃貸されている営業物件である

④本件建物は昭和43年築であり昭和46年の建築基準法改正に基づく耐震基準すら満たしていない物件である

 

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こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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著者紹介

連載現役弁護士による「賃貸・不動産法律問題」サポート相談室

※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

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