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要補強と診断されたビル…借主が貸主に耐震工事を要求
私は、都心に昭和43年築の6階建のビルを1棟所有しています。
1階部分を貸事務所として貸していたのですが、賃借人より「こちらで調査したところ「震度5強程度の中規模の地震で、1ないし3階につき落階が起こる可能性が極めて高い状態」と言われた。安心して使用できないので、耐震工事をしてもらいたい。」と言われました。
確かに、築年数が古いビルですが、外壁や内装は度々工事しており、これまで賃借人からクレームを言われたことはありませんでした。
そもそも、旧耐震基準の建物であるからといって、賃借人からの要望に応じて耐震工事をしなければならないのでしょうか。
【説明】
本件は、東京地方裁判所平成22年7月30日判決の事例をモチーフにしたものです。
この事例では、平成10年に賃貸借契約が締結され（賃料は月約300万円）、10年ほど賃貸借契約が続いていましたが、平成18年の姉歯事件で賃借人が建物に不安を覚えて第三者機関に耐震調査を依頼しました。
その結果、C1ランク（補強が必要である、または精密診断をすすめる）であったため、賃貸人に対して補強を求めたものの拒絶され、紛争になったという事案です。
この問題の中心的な争点は、
賃貸物件について、賃貸人に耐震改修をするという修繕義務があるか
でした。
この点について、賃借人は、おもに以下の理由をあげて、賃貸人には耐震改修をおこなう義務があると主張しました。
①本件建物が多数の者が利用する事務所としての利用を前提としているところ、本件報告書に示された耐震性能では、本件建物を賃貸借の目的に沿って安全かつ安心して使用することは到底不可能であり、このような物件として通常備えているべき耐震性能が欠如している
②本件建物は、耐震改修促進法6条に規定する特定建築物であって、耐震診断及び耐震改修の努力義務が課せられている
③本件建物は高額の賃料で賃貸されている営業物件である
④本件建物は昭和43年築であり昭和46年の建築基準法改正に基づく耐震基準すら満たしていない物件である
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