※画像はイメージです/PIXTA

法定耐用年数をオーバーした築古の収益物件に、長期融資が付けられる地銀が撤退したことで売りにくくなっても、別の地銀から融資が出るという情報があれば、新たに融資の提案ができ、売却価格は大きく違ってきます。不動産売却実績4000件の新川義忠氏が著書『速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意』(ごま書房新社)で不動産売却のコツを解説します。

「安く買って、高く売る」は理想だが…

■「東京在住のサラリーマン」の「札幌の投資物件」売却サポート例

東京都在住Cさん(40代)職業・サラリーマン
物件概要
物件所在地 北海道札幌市/物件スペック 築35年、RC、2LDK×8世帯(3階建)
購入時の金額・利回り 6000万円・12〜13%/売却時の金額・利回り 6500万円・11%所有期間 7〜8年/売却年 2017年

 

東京都在住のサラリーマン投資家Bさんは、すでに5棟所有しています。

 

7~8年前に購入した1棟目の物件を売却したいという依頼を受けました。「札幌の物件は距離的に離れており運営がしにくいから」という売却理由です。

 

Cさんは不動産投資を始めたばかりの頃、東京から離れた地方物件を中心に購入していました。そこで初期に買った遠隔物件を整理し、近場である首都圏に集めて投資していこうとしていました。

 

Cさんの希望は、購入金額プラスアルファで売ることです。査定金額は、望み通りの金額である6500万円で、その金額で売ることができました。

 

長期譲渡になるため税率も低いですし、それまでのキャッシュフローも得ていたので、投資としては大成功と言えるでしょう。

 

買主は、埼玉県在住のサラリーマン投資家さんです。奥様の地元が札幌ということで、地縁のある札幌の物件を探していました。

 

当時、融資に積極的だった地銀で有利な条件で融資を付けられ、自己資金を極力使わない形での購入となりました。

 

Cさんのようにかなり昔のタイミングで購入している人は、特に売却益を狙っていなくても今の市場で相場の価格で売って利益を出せています。

 

ただ、これから買う人たちが同じ状況になるかは未来の話なのでわかりませんし、実際のところ、「安く買って高く売れる」というタイミングが重なるかどうかは運の要素が高いです。また、融資の受けやすさにはエリアも関わってきます。

 

そのため、「安く買う」「高く売る」を前提に買うのは危険だと思います。

 

ただし、相場より安く買えていたら、この方のように大成功できる可能性はありますので、「常に安く買うこと」は意識してください。

 

今回、ご紹介したCさんのケースはラッキーですが、先日、別の方から10年以上前に1000万円で買った物件の売却依頼が来て査定したところ、買取価格は500万円を下回りました。

 

売却価格は高くても、せいぜい800万円程度です。ですから「築年数が経てば、売却価格が下がるのは一般的」と考えてもらうのもいいのですが、場所やエリアによっては高く売れる可能性があります。

 

新川 忠義
株式会社クリスティ代表取締役
富士企画株式会社代表取締役

 

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    ※本連載は新川義忠氏の著書『速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意』(ごま書房新社)の一部を抜粋し、再編集したものです。

    速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

    速く、高く、不安なく!トータルで収益を増やす“不動産売却”の極意

    新川 義忠

    ごま書房新社

    不動産投資において、「売却」は不可欠なものです。そもそも不動産投資には「家賃収入によるインカムゲイン」「売却時の利益、キャピタルゲイン」と2つの利益があります。 安く買って、高く売れば利益になりますが、10年前に…

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