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地元の会社である必要はない
どのエリアの不動産会社を選べばいいのか。
その物件を把握している点では管理会社になりますし、そのエリアを熟知している点では地元の不動産会社ということになります。
私は「誰が買うのか」「高く買ってくれる投資家さんが多いのはどこか」に重点を置くべきだと考えます。
そうなると、東京を中心とした首都圏の投資家さんとなりますので、首都圏の不動産会社に相談するのがお勧めです。
ただし、価格の低すぎる物件を遠方の業者に依頼するのは敬遠される可能性があります。例えば、北海道の物件で価格が500万円であれば、仲介手数料は15〜20万円程度となりますが、交通費をかけて調査に行く必要もあります。
不動産会社によって取り扱うエリア、得意エリアが決まっています。当社であれば、関東圏に強いですが地方物件の取り扱いもあります。
いま、取引されている相場がわかるか？
収益物件は、利回りを基準に売買されるのが一般的です。
それ以外の要素としては、売主さんの事情もあります。残債がどれくらいあり、どれだけの利益を得たいのかという希望額です。
また、前述したように銀行評価も要素の一つです。仮に5000万円の残債があるから5000万円で売りたいと思っても、評価は半分の2500万円しかないというケースもあります。
さらに利回りでいうと、「このエリアで耐用年数が○年残っていたら利回り10％」という場合、5000万円で売りたいなら利回り8％では売れません。
こうした話をするにあたっては、その業者が相場や金融機関の状況などを知っておく必要があります。
これは、その不動産会社が「普段から売買仲介の仕事をしているか」が大きいです。「自分のお客さんはマイホームを購入したい人だけ」という状況だと、提案の幅は狭くなります。
収益物件を扱っている不動産会社でも、「自社でいかに安く買い取るか」を考えているケースもあります。
つまり、「もっと安くしないと売れませんよ」と買い叩こうとするわけです。中には、自社の知り合いの業者に買ってもらったり、別会社で買ったりするケースも多くあります。
