資産家の一族の長男の結婚が決まり、自宅の新築を進めようとしましたが、不動産は亡くなった独身の姉と共有であり、名義変更が必要です。そのためには関西に暮らす甥姪との協議が必要ですが、そこには簡単には解決できない確執がありました。相続実務士である曽根惠子氏（株式会社夢相続代表取締役）が、実際に寄せられた相談内容をもとに、生前対策について解説します。
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都内の豪邸に暮らす大家族、幸せの裏側には…
今回の相談者は、70代の山田さんです。長男の結婚をきっかけに、過去の相続問題が再燃しているとのことで、筆者の元に訪れました。
山田さんは3人きょうだいの末っ子で、上には姉が2人います。1番目の姉と山田さんは結婚して子どもがいますが、2番目の姉は独身を通し、会社員として定年まで働きました。
山田さんが暮らしているのは都内の戸建て住宅ですが、代々相続してきた土地ということもあり、かなりの広さです。
1番目の姉は就職と結婚で実家を離れましたが、2番目の姉は実家から仕事に通い、山田さんは結婚を機に実家に戻ったかたちです。一時期は、山田さんの両親、2番目の姉、山田さん夫婦と子どもが一緒に生活していました。
山田さんの父親が亡くなって相続が発生した際、関西に暮らす1番目の姉には自宅不動産の権利を放棄してもらい、山田さんと2番目の姉の共有名義に変更しました。その後、山田さんと2番目の姉の共有名義で2世帯住宅に建て替えました。その状態で年月が流れました。
長男の結婚と自宅新築に際し、不動産の名義が問題に
このたび、山田さんの長男の結婚が決まり、山田さんは自宅の建て替えを計画していました。山田さんと同居していた2番目の姉は数年前に亡くなったため、自宅で生活しているのは山田さんの家族だけです。
ただ、山田さんの長男夫婦が希望する建物を建築するには、かなり高額な費用がかかります。そのため、敷地の一部を売却して費用に充当しようと考えています。不動産会社に相談すると、見積は予想を上回っていたため山田さんは喜び、その見積を出した不動産会社に、土地の一部売却から自宅建築まで一連の計画を任せることにしました。
ところが、ここにきて問題になったのが自宅不動産の名義です。じつは2番目の姉が亡くなったとき、名義変更をしていなかったのです。しかし、現状のままでは売却できないため、ほかの相続人に連絡して土地の登記をやり直すことになりました。
亡くなった姉の相続人は、山田さんと山田さん1番目の姉ですが、その姉も随分前に亡くなっているため、姉の子ども2人が代襲相続人となります。2番目の姉の名義を変えるには、相続人全員で遺産分割協議をしなければなりません。
株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
京都府立大学女子短期大学卒。PHP研究所勤務後、1987年に不動産コンサルティング会社を創業。土地活用提案、賃貸管理業務を行う中で相続対策事業を開始。2001年に相続対策の専門会社として夢相続を分社。相続実務士の創始者として1万4400件の相続相談に対処。弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士など相続に関わる専門家と提携し、感情面、経済面、収益面に配慮した「オーダーメード相続」を提案、サポートしている。
著書65冊累計58万部、TV・ラジオ出演127回、新聞・雑誌掲載810回、セミナー登壇578回を数える。著書に、『図解でわかる 相続発生後でも間に合う完全節税マニュアル 改訂新版』（幻冬舎メディアコンサルティング）、『図解90分でわかる！相続実務士が解決！財産を減らさない相続対策』（クロスメディア・パブリッシング）、『図解 身内が亡くなった後の手続きがすべてわかる本 2021年版 (別冊ESSE) 』（扶桑社）など多数。
◆相続対策専門士とは？◆
公益財団法人 不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認 不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。
「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。
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