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床のへこみの補修…入居者に負担させることは可能か？
原状回復義務とは、借りたものを元の状態に戻して返却する義務のことです。
特に、不動産賃貸についての原状回復義務について、どこまでを入居者に負担させることができるのかといった点で問題となるケースが少なくありません。
たとえば、通常の生活をする過程で色あせた壁紙や畳の張替えや、通常の家具を置いたことによる床のへこみの補修までを入居者に負担させることができるのかどうかといったことなどです。
原状回復についてはトラブルが絶えなかったことから、2020年4月1日に施行された改正民法により、原状回復の対象が次のとおり明確化されました。
「賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）」
改正後は、この基準とのちほど紹介する国土交通省のガイドラインを参考として、原状回復義務の範囲を検討していくこととなります。
原状回復義務の判断でまず参考にするのは「契約」
原状回復義務を入居者に負わせることができるかどうかは、どのように判断すれば良いのでしょうか？
ここでは、判断の基準を解説します。
まずは契約が優先される
他の法令に反しないのであれば、当事者同士で締結した契約が最優先されます。そのため、まずは入居者との間で交わした契約に記載した原状回復義務についてのルールを確認しましょう。
契約が法令違反なら無効となる
契約が最優先されるのであれば、契約に次のように記載さえしておけば、すべての損傷を入居者に負担させることができると考えるかもしれません。
「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を含む。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。」
しかし、入居者が一般個人である場合、このような条項が有効とされる可能性は決して高くはないでしょう。なぜなら、このように消費者の利益を一方的に害したり一方的に義務を重くしたりする条項は、消費者契約法の規定により無効とされる可能性が高いためです。
国土交通省が公表している『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のQ&A』によれば、賃借人に不利な特約が有効といえるためには、次の3つの要件をすべて満たす必要があるとされています。
・賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
・賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
入居者が契約書をよく読まないだろうなどと考えて一方的に不利な条項を入れ込んだところで、有効となる可能性は高くありません。それどころか、消費者の無知に付け込むようなことをすればトラブルの原因となり得るほか、SNS上などで情報が広まってしまうリスクさえあるでしょう。
契約に明記が無ければ「ガイドライン」を参照する
原状回復の範囲について契約書に明記がない場合には、国土交通省が公表しているガイドラインを参考にします。
ガイドラインには原状回復の考え方についてかなり細かく例示されていますので、不動産賃貸をされている方は、一度隅々まで目を通しておくと良いでしょう。
ガイドラインの内容については、次で解説します。
