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通常損耗の修繕費を入居者負担にするには？
まず、通常損耗の修補特約についてご説明したいと思います。
通常損耗の修繕費用は基本的に「オーナー負担」
クロスが汚れている、換気扇や壁などに付着した油汚れやタバコのヤニがそのまま……。
このように、賃貸借契約が終了して部屋を明け渡す際、入居者がきちんと掃除をしないで部屋を出てしまったせいでそのあとのクリーニングなどに困った経験のあるオーナーは多いのではないでしょうか。
そもそも入居者は、賃貸借契約の終了にともない部屋から出る際に「原状回復義務」を負っています。これは、部屋を当初借りたときの状態に戻してから返還する義務のことです。だとすれば、原状回復に要する費用はすべて入居者が負担すべきように思われます。
しかし、「通常損耗」と呼ばれる、部屋の使用によって自然に生じてしまう損耗や劣化の修繕費用については、基本的にオーナーが負担すべきものとされています。これは、そもそも賃貸借契約における賃料は、入居者が通常の方法で使用することへの「対価」にあたるため、通常の方法で使用していても当然に生じてしまう通常損耗の修繕は、もともと賃料によってすべてまかなうことが想定されているからです。
修繕費用を入居者に負担させたい…特約設定には「明確な合意」が必要
それでは、この通常損耗の修繕費用を賃貸借契約の特約によって入居者に負担させることはできるのでしょうか。
本来、「契約自由の原則※」からすれば、大家さんと入居者とのあいだで、通常損耗の修繕費用を入居者に負担させる特約を結ぶことも当然に認められるはずです。
※ 契約自由の原則：契約の締結や内容などについては当事者のあいだで自由に決めてよいとするもの。
しかし、最高裁（平成17年12月16日）は、このような特約が有効となるためには、少なくとも賃貸借契約の条項に、賃借人が修補義務を負担することになる通常損耗の範囲が具体的に明記されていることが必要であるとしています。
また、それが契約条項で明らかになっていない場合にはオーナーが賃借人に対して口頭で説明を行い、賃借人がその内容をきちんと理解して、確認し合ったことが明らかであるなど、オーナーと賃借人とのあいだで、特約が明確に合意されていることが必要であるとしています。通常損耗の部分までも修繕費用を負担させることは、入居者に予想しない負担を課すことになるため、特約を結ぶ場合は慎重に行うべきでしょう。
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