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定年後の生活資金として年間300万円の収益を目標
＜プロフィール＞
私的年金として活用したい会社員（一部上場企業）Ｃ氏
55歳・男性
京都市在住
家族構成：Ｃ氏、奥様、お子様2人（高校3年生、高校1年生）
年収：1000万円
金融資産：3700万円（現預金1000万円、有価証券2700万円）
所有不動産：自宅（残債500万円）
＜不動産投資を始めるきっかけ・経緯＞
これまでサラリーマンとして仕事一筋で過ごしてこられたＣ氏。定年まで5年となり、将来について真剣に考えるようになったそうです。資産運用に関しては、株式投資の経験があり、一定の成果を出されていましたが、本当の資産という点、また、将来の生活資金の原資としては不安定である点などから、ほかの投資を模索されていました。
30年以上の勤務歴があるため、退職金と厚生年金はそれなりの支給額が見込めますが、夫婦2人がゆとりある老後を送るためには、もう少し安定収入があったほうがいいということで、不動産投資を行うことにしました。
目標
年間300万円の税引き後キャッシュフロー（定年を迎える前、3年以内に目標達成）
提案ポートフォリオ
［投資総額］1億5000万円
1棟目 5000万円
2棟目 1億円
3棟目 3000万円（減価償却資産として）
Ｃ氏の現在の年金支給予定額と老後の生活スタイルからみた希望収入の差から、年間300万円くらいの収入を得られることを目標としました。Ｃ氏は現在55歳で、58歳頃に役職定年となる可能性があります。サラリーマン属性が利用できるうちにアパートローンを最大限に活用し、物件を買い進めていく提案をしました。一度実績を作れば、2棟目以降は地方銀行、信用金庫などのプロパーローン利用の可能性が高まります。
また、上のお子さんが大学入学を控えていることから、自己資金はなるべく手をつけずに置いておきたいとの希望でした。通常アパートローンは一定の自己資金を求められるため、可能な限りフルローンに近いアレンジが必要となりました。
具体的な戦略としては総額1億5000万円のポートフォリオを提案。1棟目の5000万円を足がかりとして、2棟目の1億円の物件をメインに、3棟目の3000万円で減価償却を目指します。1棟目を減価償却目的用物件としてもいいのですが、その場合、給与所得をマイナスにできる程度で、節税効果のうまみを十分得ることができません。1棟目の運用で収益が増えてから、節税用の不動産を新たに組み入れ、減価償却による節税（税の繰り延べ）効果を最大限得る戦略です。
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築浅のＲＣ造なら金融機関からの評価も出やすい
購入物件（1棟目）
［データ］京都府内築15年ＲＣ造一棟マンション
［金額］4900万円（うちアパートローン4700万円：返済期間25年、金利3.0％）
［表面利回り］11％
［ＦＣＲ（ネット利回り）］8.5％
京都府下にある、土地が400平米近くある物件をご紹介しました。本物件は築浅のＲＣ造で、金融機関からの評価も出やすいのが特長です。物件自体の残存耐用年数は30年以上でしたが、Ｃ氏の年齢を考慮され、融資期間25年、金利3.0％となりました。今回はアパートローンを利用しましたが、借り換えや売却時には地方銀行、信金などでの借入も可能でしょう。
この物件の場合、通常であれば減価償却期間は35年と長期になりますが、建物部分を躯体と設備部分に分けることで、設備部分を3年で償却できるように設定しました。こうすることで、向こう3年間はほぼ無税となります。結果、Ｃ氏は税引き後の年間キャッシュフロー120万円を得ることができました。
今後の展開
Ｃ氏は現在、2棟目の早期購入を希望されています。年齢的なこともあり、1年以内にはＲＣ造・重量鉄骨造、1億円前後の物件を購入予定です。老後の生活資金に不安を覚える方は多いと思いますが、現役時代に不動産投資で仕組みを作ってしまえば、私的年金を得ることが可能になります。
Ｃ氏のように、定年が近くなってからでは、年齢的な制限を受けてしまう可能性があります。将来の経済的不安をお持ちの方は、なるべく早く不動産投資に取り組まれることをおすすめします。Ｃ氏ももう少し早く取り組んでいればという思いから、その遅れを取り戻すべく、1棟目の物件の管理運営と2棟目以降の物件取得に意欲的に取り組んでおられます。
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