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不動産投資で陥りやすい「物件エリア選定」の罠
物件を購入する際のエリア選定は大変重要です。しかし、投資家の中にはエリア選定の考え方を間違っている方が少なくありません。とりわけ陥りやすい罠は、自分が住みたいエリアに狙いを定めて物件を探してしまうことです。
リクルート住まいカンパニーが発表した「2014年版 みんなが選んだ住みたい街ランキング 関東版」によると、20代〜40代の回答は1位から順に「吉祥寺」「恵比寿」「池袋」「中目黒」「横浜」「自由が丘」「新宿」「品川」「武蔵小杉」「表参道」と続きます。
また関西版では、同じく20代〜40代の回答は「西宮北口」「梅田」「岡本」「なんば」「夙川（しゅくがわ）」「御影（みかげ）」が上位にランクインしています。どのエリアも住宅地としての魅力は高く、実際に自分が住む物件を探している人にとっては好条件の地であるといえます。
実需を目的としたエリア選定の場合、このように「自分が住みたいエリア」で絞り込んで問題ないのですが、収益物件の場合は別の視点を持たなければなりません。
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人気エリアの「投資効率」は悪い!?
需要のある人気エリアは相対的に物件価格も高くなる傾向にあるからです。物件価格の高さの割合に比例して、家賃も同じように高くなれば投資対象として考えられます。しかし、不人気エリアで物件価格5000万円の不動産が人気エリアで2倍の1億円の価格で取引されているとして5万円の家賃が同じように2倍になることはありません。
高くなってもせいぜい2〜3万円程度です。物件価格が高い割に家賃収入は少ないとなると、利回りが低下して投資効率が悪くなります。こうした物件を金利3〜4％の融資を受けて無理に購入しても、キャッシュフローが出ないのです。
資産形成の初期の局面では、自分の住みたいエリアと投資エリアは切り分けて考え、投資効率の高さに主眼を置いて物件を選定しなければなりません。
憧れの場所に不動産を所有することで、ステイタスを得たいという気持ちもあるでしょう。その場合は物件を組み替えながら資産を形成し、最終的に100％自己資金で人気エリアの物件を手に入れればいいのです。それこそが本来の資産形成の姿といえるでしょう。
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